路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区草葉町4-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区草葉町４番９
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億8,800万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万1,416 円 1平米 43万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億9,000万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万8,028 円／坪 1平米 43万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊本市中心市街地及び当該周辺地域を含む商業地域と判定した。対象地は中心市街地の外郭に位置するものの、容積率が高く、事務所のほか、マンション、ホテル等多様な用途での需要が想定されるため、アーケード街周辺と比較した割安感等を背景に、土地需要は底堅く推移している。主たる需要者は熊本県内外の法人事業者等が中心とみられる。市場の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、熊本市中心商業地付近に位置する商業地域一帯の圏域である。需要者層は県内外の法人事業者等が中心である。コロナ禍にあり、今後の土地取引に及ぼす影響はやや不透明であるが、一定のテナント需要は認められ、地価水準も概ね上昇傾向にあるものと思料する。近隣地域においては取引件数が少なく、ばらつきが見られること等から、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること等より収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中心商業地に位置する国道３号沿線の中高層事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域である。主たる需要者である県内外の法人事業者等は価格決定に当たって収益性を重視する傾向が強いものの、投資額に見合う賃料水準の設定は困難であることから、収益価格は低位に試算されたものと判断した。したがって、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も比較考量の上、前年標準地価格からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	熊本駅　北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区草葉町４番９
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	36 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、テナント需要は底堅く、また、高容積率等を背景とした用途の多様性が認められることから、地価は若干の強含みで推移するものと予測する。 (2)当該地域は、中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、コロナ禍にあるものの、テナント需要は底堅く、また高容積率の地域で用途の多様性が高いことから、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万7,946円 1平米 44万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 141万4,968円 1平米 42万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 141万4,968円 1平米 42万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。 (2)新型コロナの終息が見通せず不透明感はあるが、競争力を有する不動産については地場の優良企業や不動産投資家等を中心に需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)テナント需要は底堅く、また、高容積率等を背景とした用途の多様性が認められること等より、地価は若干の上昇傾向で推移するものと思料される。 (2)コロナ禍にあるものの、一定の事務所需要は認められ、高容積率で用途多様性の高い当該地域の地価は概ね上昇傾向にあるものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区草葉町４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万6,075 円／平米 223万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	68万6,903 円／平米 227万901 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,518 円／平米 144万6,435 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市中央区草葉町４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,329 円／平米 45万704 円／坪
推定価格 平米 坪	22万723 円／平米 72万9,710 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,687 円／平米 145万3,605 円／坪
査定価格 平米 坪	44万 円／平米 145万4,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区草葉町４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,652 円／平米 78万5,678 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,659 円／平米 73万9,417 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,889 円／平米 146万4,191 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区草葉町４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万6,566 円／平米 111万2,687 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,922 円／平米 112万476 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,035 円／平米 146万4,674 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情