路線価 (2023) 熊本県熊本市東区戸島1-2409-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１
価格時点	2023 年
駅名	水前寺駅 から 7400m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	931万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	931万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は託麻地区を中心とした熊本市北東部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部に勤務先を有する勤労者等であると思料する。周辺地域と比較して割安感があること、宅地開発が比較的活発で新しい住民が流入していることから、土地に対する需要は堅調である。土地は９００～１，４００万円程度の物件が需要の中心になると思料する。新築の戸建物件はあまり見受けられない。 (2) 同一需給圏は、東区の郊外における比較的閑静な住宅地域を中心とする。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした比較的若い世代の個人である。良好な住環境や生活上の利便性等を有し、やや割安な価格帯にもあるため、底堅い需要が存在し、また周辺でも活発な開発動向が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約２００～２５０㎡程度で、総額で概ね９００～１，２００万円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は相続対策で建築された共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、東区の郊外に位置する比較的閑静な住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模が小さいことから共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水前寺駅北東方
距離	7400 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東部郊外部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。既存の住宅団地であるが、周辺地域との比較で割安感があるため、地価はやや上昇傾向と予測する。 (2)近隣地域は熊本市東部郊外の既成住宅地域である。背後には農地も見られるものの、開発動向は顕著な地域である。土地価格の値頃感もあり、地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材価格高騰等により住宅価格は上昇しているものの、人気のある地域の宅地需要は継続しており、全般的に不動産市場は堅調に推移している。 (2)コロナ禍により一時停滞していたが、市内での宅地開発動向の東進傾向と東区の人口増加は継続する。一方建築費高騰により着工件数は減少している。
地域要因
(1)託麻地区の古い住宅団地。ミニ開発が活発な周辺地域と比較して割安感があるため、住宅地に対する需要は堅調に推移している。 (2)周辺で中小規模開発が活発化している既成住宅地域である。生活利便性の高さや、値頃感等から、堅調な需要が見られ、地価は明確な上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,593 円／平米 18万484 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,866 円／平米 18万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,655 円／平米 15万4,241 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,638 円／平米 19万7,163 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,546 円／平米 18万6,941 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,122 円／平米 15万5,785 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,049 円／平米 15万8,850 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,423 円／平米 16万3,392 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,392 円／平米 14万3,454 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,236 円／平米 18万5,916 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,882 円／平米 17万8,134 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,290 円／平米 15万3,035 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,905 円／平米 20万7,964 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,763 円／平米 19万7,576 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,318 円／平米 15万6,433 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情