路線価 (2023) 熊本県熊本市東区戸島4-3819-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外
価格時点	2023 年
駅名	水前寺駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は戸島・戸島西・小山地区等の熊本市東部郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、熊本市や合志市、菊陽町等の隣接市町に通勤する一次取得者層である。当地域及び周辺では、集落内開発制度を利用した宅地分譲の売れ行きはやや落ち着いてきたが、菊陽町に進出するＴＳＭＣ関連による住宅需給環境好転等の期待感もあり、地価は上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は土地で１，０００万円程度、新築戸建で２，７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、東区郊外の住宅地域で、具体的には戸島、戸島西、長嶺東地区の住宅地域である。需要の中心は、３０歳代から４０歳代の子育て世帯が中心で、隣接する菊陽町・大津町へ通勤する勤労者も比較的多い。周辺の特に市街化調整区域内では新規の住宅分譲が活発で、需要も旺盛である。需要の中心となる価格は、土地のみの場合で１０００万円～１５００万円、新築建物付きは建築費の高騰により３０００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域は農地等も多く残る熊本市東部郊外の市街化調整区域に存するため、賃貸市場は成熟しておらず、共同住宅の想定は非現実的であるので、収益還元法は適用しない。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成されることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内に存し、周辺には未だ農地も多く見られる地域で、賃貸市場が未熟成であり、厳しい公法上の規制下にあることから、賃貸用建物の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。本件では、現実の取引市場の実態を反映した比準価格を中心に、前年標準価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水前寺駅　北東方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	110.1 坪 (364 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	開発許可（条例）
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	集落内開発制度適用区域
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	開発許可（条例）
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は熊本市東部郊外の住宅地域で、周辺の集落内開発制度を利用した宅地分譲の売れ行きは以前より落ち着いてきたが、今後は菊陽町に進出するＴＳＭＣ関連に対する住宅需給環境の好転等が期待される。 (2)近年、戸島地区では住宅分譲が活発に行われ、需要も旺盛である。近隣地域は幹線道路背後の調区内の住宅地域で、地価水準は周辺と比較して割安感があることから上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)集落内開発は件数、区画数ともやや落ち着いてきたが、災害リスクの高いエリアでの開発許可の厳格化による開発鈍化等、地価への影響が懸念される。 (2)熊本市東区の住宅市場は、土地の供給不足や建築費の上昇により売り希望価格が上昇して買い希望価格と開差が生じているため取引は減少している。
地域要因
(1)周辺の集落内開発制度を利用した宅地分譲の売れ行きは以前より落ち着いてきたが、今後はＴＳＭＣ進出に伴う住宅需給環境の好転等が期待される。 (2)周辺の新規住宅分譲が活発で、需要も旺盛であることに加えて、ＴＳＭＣ進出の期待感もあることから、引き続き上昇傾向が持続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,381 円／平米 15万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,002 円／平米 15万8,695 円／坪
標準価格 平米 坪	4万577 円／平米 13万4,148 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,022 円／平米 14万8,843 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,247 円／平米 14万9,587 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,872 円／平米 12万8,511 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,120 円／平米 12万6,025 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,488 円／平米 12万629 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,776 円／平米 12万8,193 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万414 円／平米 13万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,469 円／平米 15万3,627 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,984 円／平米 12万8,881 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情