路線価 (2023) 熊本県熊本市東区小山3-602-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市東区熊本県熊本市東区小山３丁目６０２番１
価格時点	2023 年
駅名	東海学園前駅 から 5400m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (2430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (2430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円／坪 1平米 4万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊本都市圏を中心とした県内の営業所、倉庫、工場等が見られる流通業務地域一円である。需要者は製造業や物流業の法人事業者等が主になると思料する。物流サービス需要の増大傾向が継続しているなど、高速道路ＩＣや空港等へのアクセスに優れた流通業務用地に対する需要は比較的堅調である。業種・業態や画地規模による幅が大きいことから、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、熊本市及び隣接市町村に存する流通業務地域及び中小工業地域と判断。主な需要者層は、地元又は県内外で物流事業等を行う中小法人等が中心である。以前からの巣ごもり需要に加え、ＴＳＭＣ関連の影響もあり、工業地需要は旺盛、反面、倉庫建物及び物流適地等は不足しており、地価水準は強含みに推移。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等により様々であり中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用の営業所、倉庫、工場等としての利用が中心であり、賃貸市場の成熟程度が低いことから、収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己の業務利用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合においては、一般的に信頼性のある取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺において倉庫・工場等は、自用物件を主体とする地域であり、賃貸市場は未成熟な為、収益還元法の適用は断念した。他方、比準価格は、工業地事例の総数は少ないものの、標準地周辺の地域類似性を有する規範性の高い工業地事例等を採用した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を持って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東海学園前駅北東方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	735 坪 (2430 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫、営業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市東区熊本県熊本市東区小山３丁目６０２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	流通業務地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	55 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熊本トラックターミナル周辺の物流センターや倉庫が集まる流通業務地域であり、今後とも現状を維持すると予測する。ｅコマース市場の拡大による物流サービス需要増等を受け、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)熊本ＩＣに比較的近い流通業務施設が集積する地域。ＴＳＭＣが所在する菊陽エリアからも近く、市内の周辺工業地に比し値頃感もある為、工業地需要は更に増加。今後の地価水準は強含みに推移していくと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生活様式の変化に伴い物流需要の増大傾向が続いていること等のため、供給が限られている流通業務系を中心に、工業地に対する需要は堅調である。 (2)ＴＳＭＣ進出の影響により、県外需要、各関連産業が熊本に集積しつつある。以前からの巣ごもり需要等より物流用地は不足し、更に需要は増加傾向。
地域要因
(1)古くからの地域で周辺道路の渋滞はあるものの、市中心部へのアクセスに比較的優れた工業地域。業務需要増を受けて、工業地に対する需要は強含み。 (2)周辺に比し値頃感のある熊本ＩＣに近いエリアである。ＴＳＭＣの影響やネット通販等を背景に倉庫は不足し、工業地需要は増し、地価は強含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市東区
地域	熊本県熊本市東区小山３丁目６０２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,289 円／平米 17万9,479 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,257 円／平米 22万5,658 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,995 円／平米 15万2,059 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市東区小山３丁目６０２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,594 円／平米 23万78 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,889 円／平米 18万4,769 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,321 円／平米 14万6,525 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市東区小山３丁目６０２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,114 円／平米 16万8,983 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,567 円／平米 17万7,093 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,480 円／平米 14万439 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市東区小山３丁目６０２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,262 円／平米 16万2,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,582 円／平米 19万366 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,664 円／平米 15万965 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情