路線価 (2023) 熊本県熊本市西区春日3-2146 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区春日３丁目２１４６
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円／坪 1平米 19万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ熊本駅周辺の住宅地域が中心と判定され、特に春日、二本木地区等との代替競争関係が強い。主たる需要者は自己利用目的で取得する個人や事業目的の不動産業者等で、画地規模や取引価格にバラツキが見られる等から、需要の中心となる標準的な規模・価格帯の把握は困難である。ＪＲ熊本駅新幹線口に近接という立地的優位性を有しアミュプラザくまもと等の開業等により、利便性が大きく向上しており将来的な発展が期待される等需要は旺盛。 (2) 同一需給圏はＪＲ熊本駅周辺を中心とする住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、戸建住宅や共同住宅が混在する区画整備された住宅地域であり、熊本駅周辺の開発の進展によって、多様な用途を前提とした土地需要が高まっており、地価は上昇傾向を強めている。主たる需要者は自己利用目的の富裕層あるいは投資目的の法人事業者等であるが、駅周辺は供給過小であるため需要の中心となる価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺においては賃貸マンション等の立地も見受けられるものの、低層住宅地としての土地利用が中心でである。また収益価格には想定要素が多分に含まれ、これら想定要素の僅かな変動で求められる価格は大きく変動する等から、収益価格の説得力には限界がある。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺は、中規模一般住宅と共同住宅が混在する地域であるが、土地利用は自己利用目的の一般住宅と賃貸共同住宅が混在しており、土地の価格に見合う賃料水準が形成されていない。したがって低位に試算された収益価格の説得力は低く、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した比準価格の説得力は高い。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	熊本駅　北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	169.1 坪 (559 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建、共同住宅が多い区画整備された住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区春日３丁目２１４６
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	140 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熊本駅新幹線口に近接し利便性が高い。土地区画整理事業の経緯等から低層住宅が建ち並び地域の標準となっている。その優れた立地性から潜在需要は高く、売り物件が出れば相当の高値での取引が予測される。 (2)近隣地域は戸建住宅や共同住宅が混在する住宅地域であり、隣接する熊本駅周辺地区の開発の進展により、用途の多様性を反映した土地需要は高まっており、地価は上昇傾向を強めている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 11.1 ％
2022年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2019年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の住宅地域は、地域により需要の２極化が認められるが、熊本駅周辺エリアについては、将来発展の期待性等を背景に需要は高い。 (2)市内の住宅投資は全体として底堅く推移しているものの、建築資材の価格高騰等、全国的な物価高の影響が懸念される。
地域要因
(1)熊本駅新幹線口周辺の利便性の高い住宅地域で低層住宅が建ち並ぶ。その優れた立地性等から需要は高く売り物件が出れば高値での取引が予測される。 (2)ＪＲ熊本駅の西口に隣接する利便性の高い住宅地域であるが、駅周辺の開発の進展によって、土地需要は高まりをみせている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日３丁目２１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万41 円／平米 39万6,856 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,042 円／平米 40万6,777 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,687 円／平米 64万3,635 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日３丁目２１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万263 円／平米 52万9,829 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,276 円／平米 55万6,320 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,710 円／平米 60万4,039 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日３丁目２１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,037 円／平米 77万420 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,381 円／平米 75万5,028 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,155 円／平米 76万4,198 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日３丁目２１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,284 円／平米 45万7,167 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,842 円／平米 51万1,908 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,770 円／平米 64万3,910 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区春日３丁目２１４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,260 円／平米 65万5,448 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,672 円／平米 72万6,236 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,372 円／平米 62万6,064 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情