路線価 (2023) 熊本県熊本市西区出町3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区出町３番
価格時点	2023 年
駅名	上熊本駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,360万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円／坪 1平米 14万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市街地周辺部の幹線・準幹線沿いの近隣型の商業地域。主な需要者は市内の個人及び法人事業者、マンション業者等である。市中心部に比較的近い人気の校区であり、マンション、店舗、教育関連施設用地等が多く、以前から需要は堅調である。取引規模はまちまちであり、取引価格にも幅が見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は主に都心へ同程度の接近性を有する幹線又は準幹線道路沿いに形成された商業地域一円である。典型的需要者層は事業用建物の所有を目的とした県内外の事業者、法人等と推定するが、高い容積率を活用したマンション開発素地としての取引も想定し得る。多様な規模の画地が混在しており、中心価格帯は判然としない。良好な都心接近性に比較した割安感もあって地価は上昇傾向で推移している。今後も小規模な画地の併合、建物の高度利用が見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、県道沿いの近距離の取引事例も採用しており、市場の実態を反映している。一方、商業地の需要者は収益性から意思決定を行うのが通常であるが、当地域周辺には、貸店舗、賃貸マンション、アパート等が混在しているものの、自用の店舗が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は都心部に程近い旧来の商業地域であるが、自用不動産や分譲マンション等も多く、賃貸市場の成熟度は低位に留まる。元本価値に見合った賃料獲得が困難なため、収益価格は低く試算されたものと判断した。一方、比準価格は対象地が属する不動産市場の動向を反映し、より実証的である。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上熊本駅　東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、中層マンション等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区出町３番
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心に近い生活の利便性に恵まれた住宅地域且つ人気の校区であり、県道沿いの商業地、背後の住宅地とも需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)都心部への接近性が良好な県道沿いの商業地域である。コロナ禍の影響は限定的で、優れた立地特性を背景にマンション用地需要も旺盛である。当面地価は上昇傾向を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、基調的には持ち直している。都心に比較的近く、文教地区である京町に隣接する近隣型の商業地の需要は堅調に推移している。 (2)コロナ陽性者数の定期的な増減が見られるなか、人流の回復傾向は顕著で、将来的収益獲得力の向上を見越した不動産の高値取引も散見される。
地域要因
(1)繁華性はやや低いものの、人気校区であり、マンション、店舗、住宅、教育関連施設用地等を中心に需要は堅調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はないが、コロナ禍を背景として新たな生活様式に対応したマンション用地等への需要は旺盛に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市西区出町３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,085 円／平米 52万2,629 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,722 円／平米 58万4,243 円／坪
標準価格 平米 坪	16万656 円／平米 53万1,129 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市西区出町３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,587 円／平米 34万2,459 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,703 円／平米 36万9,290 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,415 円／平米 43万4,458 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市西区出町３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,567 円／平米 37万8,759 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,175 円／平米 45万195 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,695 円／平米 48万8,280 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区出町３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,247 円／平米 24万2,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,847 円／平米 33万94 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,550 円／平米 48万1,188 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情