路線価 (2023) 熊本県熊本市西区二本木3-350 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区二本木３丁目３５０番
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億500万 円 (651 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心へ同程度の接近性を有する幹線又は準幹線道路沿いに形成された商業地域一円である。典型的需要者は県内外の法人事業者で、規模に応じて賃貸ビルやマンション開発業者等も想定し得る。特に熊本駅への良好な接近性や高い容積率等によりマンション適地としての特性も強く、周辺地域を含め新規建設物件も多く見られる。画地規模が多様なため、需要の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は、熊本市中心部縁辺部及びその周辺の幹線道路沿いなどの商業地域である。主な需要者は、地元法人等である。熊本駅や各種利便施設への良好な接近条件を背景に、高層店舗兼共同住宅地、さらにマンション用地としての需要もみられる。取引される価格帯は個別の事情に左右され、需要の中心となる価格帯の明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用店舗等のほか賃貸用不動産も見られるが、賃貸市場の成熟度は充分に高いとは言えない。元本価値に応じた賃料獲得が困難なことから収益価格は低く試算されたものと判断した。一方、比準価格は対象地の属する不動産市場の動向を反映し、より実証的である。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、熊本駅に近い旧来からの商業地域に所在するため賃貸市場の成熟の程度は相対的に高いものの、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと及び類似地域内において収益物件以外の取引も散見されること等から、現実に発生した取引事例から求められた比準価格をより規範性が高いものとして採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	196.9 坪 (651 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、マンション等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区二本木３丁目３５０番
標準地の範囲
東	20 m
西	130 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熊本駅へ徒歩圏内にあって、広幅員の市道沿線に位置する商業地域である。旧来の店舗併用住宅のほか、良好な駅接近性を背景にマンション等高度利用が進んでいる。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は、熊本駅に近い旧来からの商業地域である。旧来型の店舗併用住宅等が多くみられるが、熊本駅周辺地域の発展に伴うマンション建設等高度利用化が進捗しているため、地価は上昇傾向が持続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ陽性者数の定期的な増減が見られるなか、人流の回復傾向は顕著で、将来的収益獲得力の向上を見越した不動産の高値取引も散見される。 (2)熊本都市圏の不動産需要は概ね堅調であるものの、コロナ禍等により事業収益が悪化した業種の多い中心商業地域は当該需要に陰りがみられる。
地域要因
(1)ＪＲ熊本駅周辺で事務所ビルやマンション建設が継続し、拠点性の高まりが指摘される。旺盛な土地需要に対し、狭隘な地形から供給は限定的。 (2)熊本駅に近い旧来からの商業地域である。熊本駅周辺地域の発展に伴うマンション建設等高度利用化が進捗しているため、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市西区二本木３丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,308 円／平米 44万7,328 円／坪
推定価格 平米 坪	13万104 円／平米 43万124 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,857 円／平米 52万5,181 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区二本木３丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万400 円／平米 36万4,982 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,835 円／平米 36万9,727 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,734 円／平米 48万8,409 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大規模集客施設
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市西区二本木３丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,155 円／平米 49万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,797 円／平米 52万4,983 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,203 円／平米 53万6,243 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	398 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区二本木３丁目３５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,260 円／平米 65万5,448 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,879 円／平米 72万3,614 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,571 円／平米 54万4,072 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情