路線価 (2023) 熊本県熊本市西区蓮台寺5-574-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市西区熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,350万 円 (981 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	5,350万 円 (981 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円／坪 1平米 5万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市内の小工場、営業所、倉庫、マンション等が混在する地域であるが、特に、蓮台寺、十禅寺、近見、南高江、流通団地等が中心である。需要者の中心は、県内外の法人事業者等である。製造業は先行き不透明感があるものの、ＴＳＭＣ進出の波及効果が期待されている。取引規模はまちまちであり、取引価格にも幅が見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は主に都心へ同程度の接近性を有し、工場、営業所、マンション等が混在する地域一円であり、特に蓮台寺・十禅寺・近見地区等に強い代替、競争関係が認められる。典型的需要者層は自己利用の工場、営業所等の建設を目的とした法人事業者のほか、良好な接近条件に着目したマンション開発業者等である。画地規模が多様なため需要の中心となる価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、やや遠距離に位置する事例を含むが、類似地域の取引事例を採用しており、市場の実態を反映している。一方、収益価格については、工場・営業所等は自用物件が大半であるため、賃貸共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域では賃貸用不動産も見られるが、工場、営業所等の自用物件が中心で、賃貸市場の成熟度は低位に留まる。元本価値に見合った賃料獲得が困難なため、収益価格は低く試算されたものと判断した。一方、比準価格は対象地が属する不動産市場の動向を反映し、より実証的である。よって、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	296.7 坪 (981 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、営業所、マンション等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市西区熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場・倉庫用地又は共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小工場、一般住宅、アパート、マンション等が混在する住工混在地域。製造業は依然として先行き不透明感があるものの、ＴＳＭＣ進出の波及効果が期待され、工場地の地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)工場のほか営業所、マンション等が見られる地域である。発展傾向にある熊本駅周辺や田崎地区への接近性に優れる事もあって近隣地域では居住施設用地需要も拡大傾向にある。当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場・倉庫用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は不確実性はあるものの、基調的には持ち直している。ＴＳＭＣの菊陽町進出により、県内工場地に対する需要は高まっている。 (2)コロナ禍による不透明感は薄れつつあり、低金利環境や将来的な建築費のインフレ継続予測等を背景に住宅取得意欲は依然底堅く、土地需要も堅調。
地域要因
(1)ＪＲ熊本駅に比較的近い住工混在地域である。製造業は依然として先行き不透明感があるものの、ＴＳＭＣの進出による工場地の需要増が期待される。 (2)小規模工場、マンション等が見られる地域である。熊本駅や田崎地区等の発展に伴い、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,807 円／平米 8万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,655 円／平米 18万7,301 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,262 円／平米 16万2,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,582 円／平米 19万366 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,508 円／平米 18万6,815 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,316 円／平米 25万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,285 円／平米 28万5,258 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,699 円／平米 17万917 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,114 円／平米 16万8,983 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,567 円／平米 17万7,093 円／坪
標準価格 平米 坪	5万63 円／平米 16万5,508 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市西区蓮台寺５丁目５７４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,594 円／平米 23万78 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,889 円／平米 18万4,769 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,847 円／平米 18万1,324 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情