路線価 (2023) 熊本県熊本市南区出仲間4-237-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市南区熊本県熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７
価格時点	2023 年
駅名	南熊本駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万431 円／坪 1平米 8万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は田迎・御幸地区を中心とした熊本市南部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部に勤務先を有する勤労者等であると思料する。居住環境や生活利便性が比較的良い地域であり、土地に対する需要は堅調である。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築の戸建物件は４，０００～５，０００万円程度の物件が需要の中心になると思料する。 (2) 同一需給圏は、南区の比較的都心部に近い住宅地域と判断。主な需要者は自己用住宅地を取得しようとする個人が中心である。やや古い住宅団地であり団地内部の街区は雑然とする部分があるも、比較的良好な住環境で利便性が優れる為、需要は底堅い。供給物件も過少な為、地価水準はやや強含みに推移すると予測。市場の中心価格帯は、更地で１５００万円、新築の戸建物件で３５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は相続対策で建築された共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、広域的な検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、小規模戸建住宅を主とする閑静な住宅地域であり、又共同住宅を想定するには対象標準地の画地規模はやや小さく、採算性の観点から非合理的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、出仲間周辺の適切な事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、前年価格からの検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南熊本駅南方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市南区熊本県熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南部に位置する戸建住宅を中心とした熟成度の高い既成住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。昔ながらの住宅団地ではあるが、比較的利便性の高い住宅地域で、地価はやや上昇傾向と予測する。 (2)近隣地域は南区北部に位置する小規模戸建住宅地域である。やや古い団地であり周辺街区等が雑然としている部分もあるが、生活利便性に優れ、供給物件が少ない為、需要は底堅く、地価はやや強含みに推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万431 円 1平米 8万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万100円 1平米 8万1,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万431円 1平米 8万1,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区では利便性等の地域による濃淡はあるものの、人気のある地域の宅地需要は継続しており、全般的に不動産市場は堅調に推移している。 (2)県内はコロナ禍の規制緩和等により、各消費行動は活性化しつつある。南区では継続的な人口の増加により、土地需要は安定している。
地域要因
(1)田迎地区の区画整然とした古くからの住宅地域。居住環境、生活利便性に優れており、住宅地に対する需要は堅調に推移している。 (2)流通団地の東側に位置する古くからの住宅団地。市中心部に比較的近く利便性に優れ、需要は底堅く、地価はやや強含みに推移すると予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,969 円／平米 22万8,012 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,228 円／平米 22万2,256 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,387 円／平米 27万2,371 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,335 円／平米 35万8,156 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,768 円／平米 35万9,587 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,231 円／平米 26万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,346 円／平米 21万6,034 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,087 円／平米 21万5,178 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,505 円／平米 27万9,374 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,012 円／平米 28万1,050 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,351 円／平米 26万8,946 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区出仲間４丁目２３７番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,438 円／平米 31万8,824 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,191 円／平米 31万1,395 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,624 円／平米 27万3,155 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情