路線価 (2023) 熊本県熊本市南区近見4-149-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市南区熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
価格時点	2023 年
駅名	平成駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円／坪 1平米 6万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近見・平田等を中心とする住宅地域。需要者の中心は、自己の居住目的で土地取得を望む熊本市内在住の中間所得者層である。当地域は小規模住宅等を中心とする既存住宅地域であり、周辺において宅地開発による高い取引が見られるなど、当地域周辺の比較的堅調な需要を受けて、地価は微増で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、日吉東小及び日吉小校区の住宅地域で、需要者は熊本市に居住する標準的な給与所得者層が中心となる。近隣地域及びその周辺は、隣接する江越地区に比べ土地価格に割安感があり、宅地需要が安定しており、新型コロナウイルス感染症の影響も小さく、地価は安定的に推移している。土地は１８０㎡程度で、１２００万円前後、新築の戸建物件は、３，２００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は一部に共同住宅がみられるが、ほとんどが自用の戸建住宅地域であり、対象標準地の画地規模も小さく共同住宅の想定は非現実的であるので、収益還元法は適用しない。比準価格は、対象標準地周辺の代替競争関係にある取引事例を採用し試算しており、現実の市場性を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の周辺では共同住宅も散見されるが、画地規模が小さい戸建住宅が大半を占めており、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は適用しない。市場参加者は、自己居住用建物の取得を目的としており、周辺の取引相場に着目して価格を決定することが一般的である。信頼性の高い事例を得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平成駅　南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市南区熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路周辺に位置し、小規模住宅のほか共同住宅等もみられる既存住宅地域である。周辺地域では宅地開発による高い取引が見られるなど、当地域周辺の比較的堅調な需要を受けて、地価は微増で推移すると予測する。 (2)一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、小規模開発を中心とした住宅供給が続いている。隣接する江越地区と比較すると割安感があり、地価は緩やかな上昇基調を維持していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は増加傾向にある。コロナ禍の規制緩和等により地価は堅調な動きを示しつつある。新規分譲地の取引は堅調に推移している。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢等により建築費上昇が顕著であり、不動産市場へマイナスの影響を与えている。
地域要因
(1)幹線道路周辺の小規模住宅が多い地域で、周辺地域では宅地開発による高い取引が見られるなど、当地域周辺の堅調な需要を受け、地価は微増で推移。 (2)一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であるが、隣接地域と比較した割安感から、当該地域の需要は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,563 円／平米 21万6,751 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,433 円／平米 21万6,321 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,161 円／平米 21万8,728 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,562 円／平米 24万3,196 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,408 円／平米 23万9,381 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,706 円／平米 21万7,224 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２１熊本０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,963 円／平米 24万4,522 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,527 円／平米 23万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,740 円／平米 20万7,418 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,140 円／平米 19万2,211 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,616 円／平米 18万7,172 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,147 円／平米 20万5,458 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１熊本０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市南区
地域	熊本県熊本市南区近見４丁目１４９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万507 円／平米 20万36 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,862 円／平米 19万4,598 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情