路線価 (2023) 熊本県熊本市北区龍田8-1190-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市北区熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３
価格時点	2023 年
駅名	武蔵塚駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,540 円／坪 1平米 5万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市北東部の住宅地域を中心とする圏域で、特に龍田、龍田弓削地区等との代替競争関係が強い。主たる需要者は熊本市都市部を通勤圏とする一次取得者層の個人等が中心で、需要の中心となる規模・価格は土地のみの場合２００㎡前後で、１，０００～１，５００万円前後、土地建物総額で３，５００～４，０００万円前後である。近隣地域周辺は、生活利便性が良好で地価の値頃感やＴＳＭＣ進出の影響等から、需要の高まりが指摘される。 (2) 対象不動産に係る同一需給圏は、龍田地区を中心として、熊本市内に形成された住宅地域である。主な需要者は、熊本市内へ通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心となる。比較的良好な住環境を背景として、周辺ではミニ分譲が見られるなど、不動産需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、地積２６０㎡程度で１，２００～１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺においては一部でアパート等も散見されるが、区画整然とした閑静な住宅地域で中規模一般住宅地としての利用が多く、居住の快適性・利便性を重視した自己使用目的の取引が中心であること等から、収益価格の説得力は弱いと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求めた実証性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、元本価値に見合う賃料を収受しえないため低位に求められた。以上より、本件評価においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵塚駅　南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市北区熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	15.5 m
面積	260 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、区画整然とする等住環境は概ね良好であるほか、学校や商業施設等への接近性も良好である等から周辺ではミニ開発による新規宅地供給も見られる等、需要は堅調である。 (2)近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。比較的良好な住環境を背景に、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の住宅地域は、近年値頃感等を背景に不動産需要は概ね安定的に推移してきたが、ＴＳＭＣ進出の影響が顕在化しており需要は強含み傾向。 (2)北区の人口は、減少傾向で推移しているものの、不動産取引は上昇傾向で推移しており、不動産需要は底堅い。
地域要因
(1)周辺にてミニ開発による新規分譲が継続しており、分譲価格も安定的に推移している。ＴＳＭＣ進出の影響等から地価は上昇傾向。 (2)周辺地域においてミニ分譲も散見され、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,609 円／平米 23万127 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,322 円／平米 24万5,709 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,241 円／平米 21万8,993 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,162 円／平米 20万2,202 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,897 円／平米 20万4,631 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,102 円／平米 17万2,249 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,750 円／平米 18万4,310 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,212 円／平米 17万9,225 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,321 円／平米 17万9,585 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,207 円／平米 13万6,230 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,427 円／平米 15万3,488 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,586 円／平米 17万543 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区龍田８丁目１１９０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万491 円／平米 19万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	6万433 円／平米 19万9,791 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,339 円／平米 17万6,339 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情