路線価 (2023) 熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原1107-112 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市北区熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２
価格時点	2023 年
駅名	黒石駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	741万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	745万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円／坪 1平米 3万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、熊本市北区を中心とする住宅地域の存する圏域であると判断した。典型的な需要者は自己居住を前提とした個人である。隣接市町における宅地需要増等も相俟って相対的な割安感が生じており、地価は強含みで推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度で総額７００万円～８００万円となっている。 (2) 同一需給圏は熊本市北部に位置する戸建住宅地域である。需要者の中心は熊本市北区を中心として熊本市内に居住するサラリーマン層を中心とした住宅一次取得者である。各種利便施設等への接近性にやや難を有する地域であるが、ＴＳＭＣ進出の影響を受けて、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、地積は概ね２００㎡程度で、土地は７００～８００万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は比較的小規模な画地であり、共同住宅等収益用建物の建設想定は事業収支の観点から困難なため、収益価格の試算を断念した。よって、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性が認められる。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、対象標準地の画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であることから収益価格の試算は断念した。周辺地域は、居住の快適性・利便性を重視する地域であり、自己利用目的での取引が多く、代替競争不動産の取引事例との比較において意思決定をすると考えられることから、比準価格は高い説得力を有している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	黒石駅　西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市北区熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中規模一般住宅が多く見られる閑静な住宅地域であるが、隣接市町における宅地需要増等も相俟って相対的な割安感等が生じており、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)区画整理された閑静な住宅地域であるが、ＴＳＭＣの進出により近隣地域を含む熊本市北部及び北東部は宅地の需要が高まってきており、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。 (2)北区においては人口は減少しているが、新型コロナの土地取引への影響はさほど見られず、居住環境が良好な地域を中心に、需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)住環境に特段の変動はないものの、他の類似不動産との比較において相対的な割安感等が生じており、地価は若干の強含みで推移している。 (2)区画整理された閑静な住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、ＴＳＭＣ進出の影響を受け、需給は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,615 円／平米 13万7,579 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,591 円／平米 14万4,112 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,449 円／平米 12万3,806 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,546 円／平米 11万903 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,447 円／平米 11万576 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,008 円／平米 12万5,654 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,241 円／平米 12万6,425 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,954 円／平米 12万2,170 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,747 円／平米 12万4,792 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万63 円／平米 9万9,388 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,207 円／平米 12万3,006 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,583 円／平米 12万4,249 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情