路線価 (2023) 熊本県熊本市北区室園町274外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市北区熊本県熊本市北区室園町２７４番外
価格時点	2023 年
駅名	北熊本駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7,530万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7,530万 円 (666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円／坪 1平米 11万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の幹線的街路に沿接する商業地域を中心とする圏域である。主な需要者は店舗利用等を目的とした個人・法人事業者等と判断される。国道３号沿線に位置し、熊本電鉄「北熊本」駅近傍の特殊要因を有する商業地域であり、需給環境も概ね安定的であること等から、地価は当面底堅く推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、画地規模に応じたばらつきが見られ、明確な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は熊本市及びその周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域と判定した。対象地は熊本市中心市街地に比較的近い幹線国道沿いに、低層店舗、事務所等が連たんする地域で、熊本電鉄「北熊本」駅への接近性に優れることから、土地需要は底堅く推移している。主たる需要者は熊本県内外の法人事業者等が中心とみられるが、規模・用途のいずれも多様であるため、市場における標準的な価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国道沿線の商業地域であるが、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと、また元本と果実の相関性がやや稀薄であること等から、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格をより重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は低層店舗兼住宅を建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺には自用と賃貸用の店舗、事務所ビル等が混在していることもあって、投下資本に見合う賃料設定は困難であり、当該賃料収入に基づく収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北熊本駅　南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	201.5 坪 (666 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市北区熊本県熊本市北区室園町２７４番外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道３号沿線の商業地域。同沿線は市内有数の幹線道路で車両通行量が多く、かつ熊本電鉄「北熊本」駅近傍の特殊要因を有する立地性であること等から、当面安定的な市場競争力を維持していくものと予測する。 (2)近隣地域は、熊本電鉄「北熊本」駅に近接する、国道３号沿線の商業地域であり、コロナ禍から地域経済が正常化していく中、立地に優れる当該地域の土地需要は、今後も底堅く推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の不動産取引件数は、県内全体が横ばい乃至やや弱含みで推移するなか、基調としては増加傾向で推移している。 (2)コロナ禍から地域の経済活動が正常化へ向かう中、原材料価格の高騰などが設備投資、不動産投資へ与える影響が懸念される。
地域要因
(1)主として日用品関連店舗や営業所等を中心に形成される路線商業地域であり、立地需要は総じて堅調に推移している。 (2)熊本電鉄「北熊本」駅に近接する交通量が豊富な路線商業地域であり、土地需要は底堅く、地価は横ばい圏内で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市北区室園町２７４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,247 円／平米 24万2,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,478 円／平米 32万5,568 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,221 円／平米 39万839 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市北区室園町２７４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,751 円／平米 39万2,591 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,166 円／平米 44万3,553 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,316 円／平米 37万4,623 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市北区室園町２７４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,587 円／平米 34万2,459 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,781 円／平米 36万2,936 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,413 円／平米 38万8,167 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市北区室園町２７４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,481 円／平米 51万4,020 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,761 円／平米 67万328 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,203 円／平米 38万7,473 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情