路線価 (2023) 熊本県人吉市相良町7-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 人吉市熊本県人吉市相良町７番７
価格時点	2023 年
駅名	下城本停駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 3万3,060 円
1平米当たり	1平米 1万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	288万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	284万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は人吉市内の住宅地域一帯である。需要者は、自己の居住目的で土地取得を望む同一需給圏内の居住者が中心である。令和２年豪雨により浸水被害を受けた地域の住宅地需要はやや弱く、被害のなかった住宅地域等の需要については比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地で３００万円程度、新築戸建物件で２５００万円程度。 (2) 同一需給圏は、相良町や下薩摩瀬町等の中心市街地に近い住宅地域と判定した。主たる需要者は、自ら居住することを目的とする人吉市や周辺町村在住の勤労者世帯等である。近隣地域やその周辺地域は、浸水被害を受けたことに伴い、建物は取り壊され、現在は更地が多く見られる状況である。浸水リスクへの意識の高まりから、極端に低廉な取引価格が散見されるなど、著しい市場性の減退が生じている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地周辺における土地利用状況をみると、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。自用の戸建住宅が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断される。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者の多くは自己利用を目的としており、収益性よりも居住の快適性等を重視すると考えられる。また、比準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、地域要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価できる。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下城本停南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	人吉市熊本県人吉市相良町７番７
標準地の範囲
東	120 m
西	35 m
南	20 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)更地が残るも一部に建替えの動きもみられる。現在の需給動向、災害リスクへの意識の高まり等を勘案すると、今後も地価水準はやや弱含みで推移すると予測される。 (2)従来は中心市街地への接近性に優れる需要者の選好性の高い住宅地域であったが、令和２年７月に発生した浸水被害により更地が多く見られるなど閑散としており、当面は地価水準の下落が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)人吉市の人口は減少傾向。総体的な住宅地需要は若干弱い。令和２年７月豪雨の被害を受け、復興計画が進行中。移転需要が見受けられる。 (2)建物の改修や店舗の再開など豪雨被害からの復旧が進んでいるが、人口減少や地域経済の衰退により不動産価格は全般的に低調である。
地域要因
(1)商業施設への接近性、居住環境等は良好であるものの、浸水被害のあった地域で、需要は弱含み。 (2)近隣地域内の全域が浸水被害を受けたことに伴い、価格時点において更地が多く見られるなど、地域外への人口流出が生じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１人吉０８１３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	人吉市
地域	熊本県人吉市相良町７番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,219 円／平米 5万314 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,963 円／平米 4万9,468 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,429 円／平米 4万7,702 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１人吉０８１３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	人吉市
地域	熊本県人吉市相良町７番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,054 円／平米 4万6,463 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,645 円／平米 4万5,110 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,067 円／平米 4万6,506 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１人吉０８１３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	人吉市
地域	熊本県人吉市相良町７番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,373 円／平米 4万4,211 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,893 円／平米 4万2,624 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,849 円／平米 4万5,785 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１人吉０８１３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	人吉市
地域	熊本県人吉市相良町７番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,274 円／平米 4万3,884 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,270 円／平米 4万565 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,308 円／平米 4万3,996 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	北
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１人吉０９１９１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	人吉市
地域	熊本県人吉市相良町７番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,366 円／平米 4万4,188 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,527 円／平米 4万1,414 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,646 円／平米 4万5,114 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情