路線価 (2023) 熊本県水俣市古賀町2-87-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 水俣市熊本県水俣市古賀町２丁目８７番１２
価格時点	2023 年
駅名	水俣駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	763万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	763万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水俣市街地を中心に周辺平坦部を含めた住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部や周辺市町に勤務先を有する勤労者等であると思料する。生活利便性や交通利便性に優っている地域ではあるものの、市全体として過疎化・高齢化が進行していることから、土地に対する需要は低調である。土地は７００～１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後の物件が需要の中心になると思料する。 (2) 同一需給圏は市内中心部の既成住宅地域で、需要者は市内居住者が中心となる。平坦部が少ない市特有の地理的特性から中心部における住宅地の希少性は高く、周辺市町村と比べると総額・単価とも一定水準を維持しているが、人口減少・経済規模の縮小を背景に住宅需要は総じて軟調で、土地取引件数は減少傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で８００万前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準の形成が困難な状況が続いており、収益価格は低位に試算された。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、広域的な検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性・規範性の高い取引事例を採用して求めており、市場の実態を適切に反映しており、客観的かつ実証的な価格である。収益価格は、当該地域において投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。戸建住宅地域では居住の快適性が重視され、市場参加者は周辺の取引価格水準を重要な判断基準とすることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水俣駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水俣市熊本県水俣市古賀町２丁目８７番１２
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地周辺部に位置する既成住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。希少性の高い平坦部の宅地に対する需要は底堅いものの、人口減少や高齢化の影響を受けて地価はやや下落傾向と予測する。 (2)市中心部に近接する住宅地域で、商業施設に徒歩圏と生活利便性に優れ、希少性が認められる地域であるが、人口減少・高齢化を背景に住宅需要は減少しており、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県平均を大きく上回る人口減少率・高齢化率で、過疎化・高齢化が進んでおり、宅地に対する需要は小さく、不動産市場は低迷している。 (2)人口減少・高齢化を背景に個人消費は縮小しており、市外への若年層の流出も懸念されており、住宅需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)市中心部に近い区画整然とした古くからの住宅地域。比較的居住環境、生活利便性は高いものの、地価相場水準が高く、住宅地に対する需要は小さい。 (2)中心部に位置し、商業施設の建て替えもあり、生活利便性が高い地域であるが、人口減少に伴う住宅需要の減退により流動性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１水俣０６８２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市古賀町２丁目８７番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,371 円／平米 12万243 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,247 円／平米 12万6,445 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,025 円／平米 11万5,793 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７水俣０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市古賀町２丁目８７番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万162 円／平米 9万9,716 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,686 円／平米 10万4,754 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,389 円／平米 11万384 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２１水俣０６９０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市古賀町２丁目８７番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,837 円／平米 13万8,313 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,257 円／平米 13万6,396 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,816 円／平米 11万5,102 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情