路線価 (2023) 熊本県水俣市八ノ窪町1-97 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 水俣市熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番
価格時点	2023 年
駅名	水俣駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	452万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	452万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円／坪 1平米 1万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水俣市街地周辺の高台や傾斜地を中心とした郊外部に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部や周辺市町に勤務先を有する勤労者等であると思料する。街路条件に難があり生活利便性の劣る地域であることから、土地に対する需要は低調である。土地は４００～５００万円程度、新築の戸建物件は高台ニュータウンを除けばあまり見受けられない。 (2) 同一需給圏は、市郊外部の既成住宅地域で、需要者は市内居住者が中心となる。近隣地域を含む周辺は丘陵地の既成住宅地域で、街路条件に劣り、また土砂災害リスクが顕在化し環境条件も劣る地域であるため住宅需要は弱い。また住民の高齢化により処分目的の物件も多くみられるが市場滞留期間が長く、流通性は低い。土地の個別性が強く、価格水準の把握は困難であるが、土地のみで４００万円から５００万円程度が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は地場企業の社宅や相続対策等で建築された共同住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、広域的な検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域で賃貸市場は顕在化しておらず、当該地域で賃貸用不動産の想定は現実的でないため、収益還元法は非適用とした。市郊外部において地域特性が類似し代替競争関係が認められる事例を広域的に収集し、実証性に優れ、説得力を有する比準価格の試算ができたことから、比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水俣駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水俣市熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水俣駅南西背後の丘陵地に位置する既成住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。土砂災害の可能性がある傾斜地の住宅地に対する需要は弱く、人口減少や高齢化の影響も相俟って地価は下落傾向と予測する。 (2)鉄道沿線の背後に位置する丘陵地の既成住宅地域で、街路条件・環境条件が劣り住宅需要は非常に弱い。当該地域の地理的特性に加え、人口減少を背景とした需要減退も伴い地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県平均を大きく上回る人口減少率・高齢化率で、過疎化・高齢化が進んでおり、宅地に対する需要は小さく、不動産市場は低迷している。 (2)人口減少及び高齢化は市郊外部において特に顕著であり、さらに丘陵地における災害リスクの顕在化が地域外への転出の動きを加速させている。
地域要因
(1)傾斜地の古くからの住宅地域。街路条件が劣っており、土砂災害等の危険性もあることから、住宅地に対する需要は小さい。 (2)街路条件や地勢等の環境条件が劣ることから住宅需要は限定的であり、加えて土砂災害リスクの顕在化により不動産の流動性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１水俣０６９０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,858 円／平米 5万2,427 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,731 円／平米 5万2,007 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,287 円／平米 5万7,151 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１水俣０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,045 円／平米 4万6,433 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,933 円／平米 4万6,062 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,392 円／平米 5万4,192 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７水俣０６９０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,871 円／平米 4万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,649 円／平米 5万5,042 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,693 円／平米 5万8,493 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情