路線価 (2023) 熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸638-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 玉名市熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
価格時点	2023 年
駅名	大野下駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	509万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	504万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,729 円／坪 1平米 9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、玉名市内及び周辺市町を中心とする圏域である。特に、旧岱明町内の住宅地との価格牽連性が強い。需要の中心は自己の居住を目的とした個人である。周辺は農家住宅等も見られる既成の住宅地域であるが、近時では周辺エリアにおいてやや高値の取引も見られるなど、徐々に値頃感が生じつつあり、地価は当面底堅く推移するものと予測される。土地は概ね５００㎡程度で５００万円前後が需要の中心となる。 (2) 　同一需給圏は、主に旧玉名市郊外及び旧岱明町のほか玉名郡長洲町にあって、一般住宅と農家住宅等が混在する住宅地域と判定した。主な需要者は自己使用目的の一般給与所得者層の個人等である。一定の需要は認められるものの、周辺地域の人口減少及び高齢化等を背景とした需要減により取引はやや低迷気味で、地価は下落傾向が持続している。需要の中心となる価格帯は、１５０坪程度で総額５００万円程度と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は玉名市郊外に位置し、近隣に賃貸住宅が殆ど見当たらず、賃貸需要の想定が困難な地域であることから収益価格の試算を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であり、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は、玉名市郊外の一般住宅及び農家住宅等が混在する住宅地域である。賃貸用共同住宅等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算し得なかった。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性及び利便性等が重視される住宅地域にあり、類似不動産の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大野下駅　南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	154 坪 (509 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉名市熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域である。今後は現状の居住環境を維持しつつ、地価は徐々に値頃感が生じつつあること等から当面底堅く推移するものと予測される。 (2)近隣地域は玉名市郊外の住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域に格別の変動はないものの、人口減少や地域経済の低迷に伴う需要減が継続している。このため地価は下落傾向が持続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,729 円 1平米 9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)玉名市の人口は近年減少傾向が続いており、減少率は県平均よりやや高い。市内の不動産取引件数は新型コロナ発生前後で特段の変化は見られない。 (2)人口減少により不動産需要は減少傾向にあり、コロナ禍による取引活動の停滞もあって、地価全般は緩やかな下落傾向にある。
地域要因
(1)対象地近傍では特段の変化は見られない。近隣地域の属する大野小校区は、直近５年間で、人口は概ね横這い、世帯数は微増傾向で推移している。 (2)玉名市郊外の一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域で、人口流出が継続していること等から宅地需要は弱く、地価は下落傾向が持続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１玉名０７００９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,653 円／平米 4万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,170 円／平米 5万152 円／坪
標準価格 平米 坪	1万20 円／平米 3万3,126 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７玉名０９６６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万973 円／平米 3万6,277 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,676 円／平米 5万1,825 円／坪
標準価格 平米 坪	9,755 円／平米 3万2,250 円／坪
査定価格 平米 坪	9,850 円／平米 3万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	199 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７玉名０７７９５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,821 円／平米 3万2,468 円／坪
推定価格 平米 坪	1万912 円／平米 3万6,075 円／坪
標準価格 平米 坪	9,920 円／平米 3万2,796 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７玉名０７００９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,885 円／平米 5万2,516 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,728 円／平米 5万1,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万907 円／平米 3万6,059 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７玉名０７００９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,705 円／平米 1万5,555 円／坪
推定価格 平米 坪	9,081 円／平米 3万22 円／坪
標準価格 平米 坪	9,469 円／平米 3万1,305 円／坪
査定価格 平米 坪	9,560 円／平米 3万1,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情