路線価 (2023) 熊本県玉名市繁根木字北131-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 玉名市熊本県玉名市繁根木字北１３１番１
価格時点	2023 年
駅名	玉名駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (560 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,234 円／坪 1平米 5万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は玉名市を中心として隣接都市圏までの商圏と判定した。需要者は、玉名郡市を中心に事業活動を行う法人、個人事業者等である。近隣地域は国道沿いの商業地域であって、車輌通行量は比較的多く相応の繁華性は認められるが、近年の玉名バイパスの開通や市役所本庁舎の郊外移転等により、土地需要はやや低調に推移している。市場の中心価格帯は画地規模等により異なるため、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は玉名市とこれに隣接する市町にある商業地域と判定した。対象地が存する地域は、幹線道路沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ地域で、周辺で公共施設の再開発計画が進むものの、商業集積の分散により市場競争力は相対的に低下しており、土地需要は弱含みで推移している。主たる需要者は玉名市及びその周辺の法人・個人事業者であり、需要の中心となる価格帯は、規模・用途の多様性により判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、国道２０８号沿線に形成された商業地域であって、一部賃貸物件もみられるものの、自己使用目的の物件が多く、対象標準地が属する不動産取引市場においては、収益性を十分に反映した価格形成がなされているとは言い難い。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は事務所ビルを建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺の土地利用は自用の事務所等が中心であり、投下資本に見合う賃料設定は困難なため、当該賃料収入に基づく収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	玉名駅　北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	169.4 坪 (560 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉名市熊本県玉名市繁根木字北１３１番１
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無し
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)玉名市中心部の国道沿いの商業地域であるが、市役所本庁舎の移設後、拠点性の衰退等もあって、土地需要はやや低調である。地価は弱含み乃至横ばいで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は玉名市中心市街地東部にある路線商業地で、商業集積の分散により市内における商業地としての相対的地位は低下しており、地価は当面弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少により不動産需要は減少傾向にあり、コロナ禍による取引活動の停滞もあって、地価全般は緩やかな下落傾向にある。 (2)コロナ禍からの地域経済の正常化が進む一方、人口減少、長期化する地域経済の低迷により、商業地の需要は低位のまま推移している。
地域要因
(1)中心部の商業地域であるが、郊外への大型店舗等の進出により競争力が低下している。近年の市役所本庁舎の郊外移転もあり、繁華性が低下している。 (2)事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の低い路線商業地域で、周辺で公共施設の再開発計画が進むものの、地価は弱含みで推移しているものとみられる。
個別的要因	(1)商業収益等に影響を与える特段の要因変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７玉名０９６６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市繁根木字北１３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,818 円／平米 12万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,390 円／平米 14万141 円／坪
標準価格 平米 坪	5万166 円／平米 16万5,849 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１玉名０９６３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市繁根木字北１３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,717 円／平米 9万4,938 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,718 円／平米 15万7,756 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,194 円／平米 16万2,635 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１玉名０７００９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市繁根木字北１３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,445 円／平米 23万6,197 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,416 円／平米 16万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	5万944 円／平米 16万8,421 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７玉名０７００９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名市
地域	熊本県玉名市繁根木字北１３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,333 円／平米 13万6,647 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,577 円／平米 17万3,820 円／坪
標準価格 平米 坪	5万73 円／平米 16万5,541 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情