路線価 (2023) 熊本県宇土市門内町字一里木100-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇土市熊本県宇土市門内町字一里木１００番１
価格時点	2023 年
駅名	宇土駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円／坪 1平米 4万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇土市中心部に位置する住宅地域一円である。需要の中心は自己居住目的の富裕層又は開発目的の不動産業者である。従来から富裕層の需要が高い名声ある住宅地域であり、良好な住環境に高い利便性を兼ね備えた立地で、底堅い需要が認められる。土地は１，０００万～１，５００万、新築の戸建物件は３，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、市中央部の既成住宅地域から隣接市に及ぶ。特に価格牽連性が高いのは旧市街地及びその周辺である。中心的な需要者は市域内外に通勤する標準的な給与所得者層であり、当地域は利便施設が整備された地域に近接すること等により需要も底堅い。取引の価格帯は、更地で９～１１百万円程度、新築建売で２５百万円超が中心となっている。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は品等が高い中規模戸建住宅の多い閑静な住宅地域であり、収益価格を試算したものの、本来は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地域の賃料相場に基づく収益価格よりも相当高い水準で取引されることが通常と判断される。また、当地域は土地取引の殆どが快適性、利便性を指向する戸建住宅建設を目的とした自己使用目的での取引が支配的であるので、比準価格を標準とし、前年価格との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は宇土市における中心市街地周縁部に位置する既成住宅地域である。地域周辺においては一部に共同住宅も立地するものの、地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。従って、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、前年価格からの検討を行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇土駅　南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅を中心とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇土市熊本県宇土市門内町字一里木１００番１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に存す著名な既成住宅地域で、経営者など富裕層の需要のほか開発業者の仕入意欲も高く、その稀少性から地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)市中心部に位置する既成住宅地域であるため利便性が高く、土地取引も比較的活発であり未だ地価はやや強含みで、暫時この傾向が持続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢等により建築費上昇が顕著であり、不動産市場へマイナスの影響を与えている。 (2)熊本県における交通の要衝であり、人口も概ね横這いで推移している。市西部域はやや衰退傾向であるものの、宇土天草道路計画が進捗中である。
地域要因
(1)良好な住環境と大型ＳＣが近接する利便性を備えた立地で、幅広い層の需要が存し、当地域の地価動向は強含みで推移している。 (2)市中心部に位置し、利便性に優れる。一部に開発適地も残り、今後の発展も期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１宇土０６２１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市門内町字一里木１００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,749 円／平米 13万8,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,742 円／平米 13万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,398 円／平米 13万6,862 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１宇土０６２１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市門内町字一里木１００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,029 円／平米 10万5,888 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,189 円／平米 10万3,111 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,681 円／平米 13万1,185 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１宇土０６２１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市門内町字一里木１００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,654 円／平米 12万7,790 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,687 円／平米 12万1,287 円／坪
標準価格 平米 坪	4万628 円／平米 13万4,316 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１宇土０６２１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市門内町字一里木１００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,098 円／平米 13万5,870 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,299 円／平米 12万9,922 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,367 円／平米 13万6,759 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情