路線価 (2023) 熊本県宇土市境目町字帆立町596-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇土市熊本県宇土市境目町字帆立町５９６番１
価格時点	2023 年
駅名	宇土駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	898万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	894万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円／坪 1平米 2万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は花園小学校区一円の住宅地域である。需要の中心は宇土市に在住する自己居住目的の標準的給与所得層である。宇土市の住宅需要は市中心部の宇土小及び宇土東小校区に偏在していたが、小学校及び商業施設への接近性が概ね良好で、洪水リスクが低い当該地域は地価の割安感もあり、比較的安定した需要が存している。土地は６００万～９００万、新築の戸建物件は２，８００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、市東部を中心とする既成住宅地域。特に価格牽連性が高いのは国道３号背後地及び周辺である。需要者は地縁を有する層を中心とし、その外市域内外に通勤する標準的な給与所得者層も対象とする。当地域は幹線道路背後で利便施設等の整備も進んでいないことにより需要はやや弱い。取引の価格帯は、更地で７～９百万円程度、新築建売で２２百万円程度が中心となっている。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主な市場参加者は給与所得層のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から、共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する既成住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は宇土市南東部の市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。以上より、本件では比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との規準を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇土駅　南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農家住宅が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇土市熊本県宇土市境目町字帆立町５９６番１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市南東部に存す旧来からの住宅地域で、小学校及び大型商業施設への接近性が概ね良好で、洪水リスクも低いことから宅地需要は比較的安定傾向で推移するものと予測する。 (2)市南東部に位置する戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。地縁的選好性が強い地域で、空家も徐々に増加している。地価は横ばいから下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢等により建築費上昇が顕著であり、不動産市場へマイナスの影響を与えている。 (2)熊本県における交通の要衝であり、人口も概ね横這いで推移している。市西部域はやや衰退傾向であるものの、宇土天草道路計画が進捗中である。
地域要因
(1)自然災害が地価形成に与える要因として重要視されるなか、洪水リスクが低い地域の需要が比較的安定している。 (2)主要往還背後の丘陵地に位置する。街路狭隘であり、新規の開発及び住民を呼び込むインセンティブにやや劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１宇土０７８３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市境目町字帆立町５９６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万464 円／平米 10万714 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,292 円／平米 9万6,839 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,294 円／平米 8万6,928 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７宇土０８１３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市境目町字帆立町５９６番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,692 円／平米 8万4,938 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,944 円／平米 8万2,465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,742 円／平米 8万5,103 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１宇土０７８３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市境目町字帆立町５９６番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,447 円／平米 8万7,434 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,185 円／平米 8万6,568 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,672 円／平米 8万4,872 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１宇土０６２１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市境目町字帆立町５９６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,512 円／平米 11万4,097 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,808 円／平米 11万1,769 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,726 円／平米 8万8,356 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情