路線価 (2023) 熊本県阿蘇市西町字下西町788-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 阿蘇市熊本県阿蘇市西町字下西町７８８番３
価格時点	2023 年
駅名	阿蘇駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	321万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	321万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円／坪 1平米 8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は国道５７号線背後に位置しているが、同一需給圏は通称阿蘇谷の平坦地一帯と認められ主な需要者は当市に居住する一次取得者で、別荘地需要も存在する。熊本地震から３年以上経過し、交通インフラも復旧し、住宅地需要も回復基調にあると認められ、観光客の回復も期待されている。取引価格帯は更地で総額４００万円前後、新築戸建てで２，５００万円前後が需要の中心と認められる。 (2) 同一需給圏は阿蘇市内の住宅地域一帯である。需要者は阿蘇市内及びその周辺に居住又は地縁血縁等を有する者が中心である。高齢化や人口減少により徐々に住宅地としての需要は減退傾向であるが、国道５７号北側復旧ルートの開通やＪＲ豊肥本線復旧による需要の回復が期待されている。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 生活環境の共通する地域における取引事例から試算した比準価格は、近隣地域の標準的な住宅地価格としての性格を有すると考える。近隣地域には共同住宅はみられず、安定した共同住宅の経営は見込めないので収益価格は試算しなかった。戸建住宅地は自用目的の取引が一般的であるので、代表標準地との検討をふまえ、実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) アパート等の共同住宅はあまりなく、賃貸市場は熟成しておらず、賃貸市場における適正な賃料水準の把握が困難であったため、収益還元法は試算を断念した。周辺地域は快適性や利便性が重視される傾向があり、需要者が土地の価格を判断する場合、一般に意識するのは近隣の過去の取引価格等であることから、比準価格は高い説得力を有している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	阿蘇駅東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	114.3 坪 (378 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿蘇市熊本県阿蘇市西町字下西町７８８番３
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧阿蘇町東部の農家住宅・一般住宅の混在する地域で、地域要因に特段の変動要因は見られない。熊本地震により寸断されていた交通インフラが復旧したものの、その効果は限定的である。 (2)高齢化、人口減少等により需要は低調であるが、交通インフラの回復による熊本地震からの復旧の期待感もあり、また地価は底値に近い水準であることから横ばいでの推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊本地震の復興事業で交通インフラの復旧により地域経済への影響が期待され、新型コロナウィルス対策の経済効果もあり観光客は回傾向にある。 (2)当市は熊本地震による交通インフラの寸断により観光業はダメージを受けていたが、北側復旧ルートの開通により、地域の活性化が期待される。
地域要因
(1)熊本地震の傷跡も少なくなり、復旧期待も大きく、住宅地の地価は安定的に推移している。新型コロナウイルスの影響は小さい。 (2)人口減少、高齢化等により土地需要は依然弱いものの、交通インフラの回復による震災からの復旧の期待感もあり、地価は概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１阿蘇０４３３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市西町字下西町７８８番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,143 円／平米 4万3,451 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,505 円／平米 4万1,342 円／坪
標準価格 平米 坪	8,083 円／平米 2万6,722 円／坪
査定価格 平米 坪	8,330 円／平米 2万7,539 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１阿蘇０８７１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市西町字下西町７８８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,716 円／平米 1万5,591 円／坪
推定価格 平米 坪	6,161 円／平米 2万368 円／坪
標準価格 平米 坪	8,215 円／平米 2万7,159 円／坪
査定価格 平米 坪	8,460 円／平米 2万7,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１阿蘇０８７１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市西町字下西町７８８番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,275 円／平米 1万7,439 円／坪
推定価格 平米 坪	5,988 円／平米 1万9,796 円／坪
標準価格 平米 坪	8,214 円／平米 2万7,155 円／坪
査定価格 平米 坪	8,460 円／平米 2万7,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１阿蘇０８７１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市西町字下西町７８８番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
推定価格 平米 坪	9,896 円／平米 3万2,716 円／坪
標準価格 平米 坪	8,516 円／平米 2万8,154 円／坪
査定価格 平米 坪	8,770 円／平米 2万8,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７阿蘇０４３３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市西町字下西町７８８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,062 円／平米 2万41 円／坪
推定価格 平米 坪	7,578 円／平米 2万5,053 円／坪
標準価格 平米 坪	8,255 円／平米 2万7,291 円／坪
査定価格 平米 坪	8,500 円／平米 2万8,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情