路線価 (2023) 熊本県天草市牛深町字大池田1530-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 天草市熊本県天草市牛深町字大池田１５３０番３
価格時点	2023 年
駅名	大池田停駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	182万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	181万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね天草市内の旧牛深市周辺の住宅地域である。主な需要者は、自己用の住宅地を取得する地縁性を有する個人が中心である。当地域は町中心部に近い比較的生活利便性に優る住宅地域である。コロナ禍の規制緩和により若干町に活気は戻ったが、長期的な人口減少、地域経済低迷より、地価水準も長期的に下落傾向にある。取引される土地はばらつきがあるが、更地で２００万円前後、戸建は新築の取引は少なく中古戸建を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、旧牛深市の中心部に比較的近い住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした地元の個人である。地縁的選好性の強い既成の低層戸建住宅地域で、特に若年層を中心とした人口減少や、高齢化により、土地需要も弱く、変化の少ない停滞した状況が継続している。新規の開発分譲等の動きもない。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約１００～２００㎡程度で、総額で概ね２００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、町中心部に近い住宅地域であるが、付近においては自用住宅が主であり賃貸市場は成熟しておらず、地積規模からも共同住宅を想定することが非合理的である為、収益価格は試算しなかった。地域経済の低迷等より取引事例数は少ないものの、当地域は快適性等を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。よって、本件では、前年価格からの検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は旧牛深市の中心市街地に比較的近い既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また規模が小さいことや地域の特性からも共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大池田停北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天草市熊本県天草市牛深町字大池田１５３０番３
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、牛深町中心部に近い利便性の良い住宅地域である。コロナ禍の規制緩和により観光客が若干増えたものの、継続的な人口減少、地域経済の低迷等を背景とし、当面の地価水準は依然として弱含み傾向にある。 (2)近隣地域は中心市街地に比較的近い既成住宅地域である。各種利便施設への接近性等、生活利便性には概ね優れているが、地域一帯における人口減少、高齢化、経済衰退等の影響は大きく、地価は継続的に下落している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の規制緩和等により、観光地である天草市も回復傾向にあるが、市全体の過疎化等により、牛深町においては地価の下落傾向が続いている。 (2)比較的好調な旧本渡中心地域と衰退著しい旧牛深市を始めとする郊外地域との二極化が加速している。人口減少、高齢化、経済衰退等の影響も大きい。
地域要因
(1)牛深町中心部にも近く、生活利便性には優るものの、長期的な人口減少、地域経済の低迷により、地価水準も長期的に弱含み傾向。 (2)中心部に比較的近い既成住宅地域である。若年層の人口流出が継続する中、新規の開発等の動きもなく、地価は継続的な下落傾向にある。
個別的要因	(1)北西端が土砂災害警戒区域内に指定されているが、当該区域外の画地との価格差はなく、ほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。北西端部が土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定されている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１天草０８５７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市牛深町字大池田１５３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,308 円／平米 6万3,832 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,853 円／平米 6万2,328 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,937 円／平米 5万2,688 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１天草０９３６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市牛深町字大池田１５３０番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,060 円／平米 2万9,952 円／坪
推定価格 平米 坪	9,877 円／平米 3万2,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,008 円／平米 5万2,922 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７天草０４１９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市牛深町字大池田１５３０番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,950 円／平米 3万9,507 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,575 円／平米 3万8,267 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７天草０６９０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市牛深町字大池田１５３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,285 円／平米 2万4,084 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,654 円／平米 4万5,140 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,914 円／平米 5万2,612 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情