路線価 (2023) 熊本県合志市幾久富字中沖野1758-106 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 合志市熊本県合志市幾久富字中沖野１７５８番１０６
価格時点	2023 年
駅名	光の森駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧菊池郡合志町、菊陽町、及び熊本市北区武蔵ヶ丘付近の幹線及び準幹線沿いの商業地域。需要者の中心は合志市・熊本市の個人及び法人事業者である。繁華性中位の近隣型の商業地域であるが、背後地人口は増加しており、また、ＴＳＭＣの進出もあり、需要は旺盛である。取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、対象標準地が接面する市道沿いを中心に、合志市全域及び隣接する菊陽町や熊本市北区等の商業地域等に及び、需要者層は、店舗経営等を望む法人事業者や個人事業者等が中心である。立地性等から強い土地需要が認められる商業地域であるものの、需要に比して良好な売り物件が少ないこと等から、顕在化した土地取引件数は少なく、取引規模・総額にもバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近接地域を含む複数の取引事例を採用しており、市場の実態を反映している。一方、商業地の需要者は収益性から意思決定を行う法人である。当地域は収益物件が混在しているものの、収益価格査定に当っては費用に想定項目が多く、また、その精度は還元利回りの適正把握如何に左右されるため、相対的に精度がやや劣る。よって比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は賃貸物件の他に自用物件も比較的多く見られる地域であり、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	光の森駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、スーパー等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	合志市熊本県合志市幾久富字中沖野１７５８番１０６
標準地の範囲
東	140 m
西	220 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)準幹線沿いの繁華性中位の近隣型商業地域。背後には大型団地、新旧の中小規模の開発分譲地が控え、人口が増加し、またＴＳＭＣ進出もあり、商業地の需要は旺盛である。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は店舗併用住宅やスーパー等が見られる市道沿いの商業地域である。商業背後地に大型住宅団地を擁する商業集積が比較的進んだ商業地域であり、土地需要は強く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,136 円 1平米 9万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 9.2 ％
2022年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,136円 1平米 9万2,600円
前年から次年への変動率 10.4 ％
2019年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気はコロナ禍の影響が和らぎ、基調的には持ち直している。本市はＴＳＭＣの菊陽町進出により、更なる人口の増加が期待される。 (2)新型コロナウィルス感染症による地価への影響の顕在化はあまり見られず、商業収益性が高いエリア等を中心に土地需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)スーパーも見られる商業地域。ＴＳＭＣの菊陽町進出等により背後地人口は増加しており、商業地の地価は上昇傾向で推移している。 (2)商業背後地に大型住宅団地を擁し、商業集積も比較的進んだ商業地域であること等から、土地需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域における標準的画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、特筆すべき優劣はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２１熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県合志市幾久富字中沖野１７５８番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,057 円／平米 37万460 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,419 円／平米 38万1,575 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,602 円／平米 30万2,836 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７合志０９６３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市幾久富字中沖野１７５８番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,187 円／平米 28万1,628 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,369 円／平米 30万5,372 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,369 円／平米 30万5,372 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７合志０９６３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市幾久富字中沖野１７５８番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,970 円／平米 32万583 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,794 円／平米 34万9,755 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,883 円／平米 30万7,071 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７合志０４４４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市幾久富字中沖野１７５８番１０６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,001 円／平米 22万4,811 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,633 円／平米 23万207 円／坪
標準価格 平米 坪	9万432 円／平米 29万8,968 円／坪
査定価格 平米 坪	9万400 円／平米 29万8,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情