路線価 (2023) 熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城1277-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 玉名郡長洲町熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０
価格時点	2023 年
駅名	大野下駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	275万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	275万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,341 円／坪 1平米 1万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長洲町郊外の住宅地域を中心として、広域的には周辺市町の住宅地域に及ぶものと判断される。需要者は同町内の居住・通勤者が大半を占める。町郊外に大規模に開発された住宅団地で、区画整然とした比較的良好な住環境を有する。長期間に及んだ地価調整が一巡し、近年では値頃感もあって、地価は安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は、概ね７０坪程度の土地で２５０万円～３００万円程度である。 (2) 対象不動産に係る同一需給圏は、長洲町を中心として、周辺市町に形成された住宅地域である。主な需要者は、長洲町や周辺市へ通勤するサラリーマンや地縁性を指向する個人等が考えられる。人口減少や高齢化の進展等もあり、全体として不動産取引は少ないものの、割安感等から地価は下げ止まりの兆しがある。市場の中心価格帯は、地積２５０㎡程度の土地で３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、町郊外に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域で賃貸市場は未成熟である。投資採算性及び価格決定指標としての規範性は低いため、収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算とした。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事例を採用し求めており、高い規範性が認められる。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、自用の利用を目的とする取引が中心であり、賃貸市場は未成熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大野下駅　北西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉名郡長洲町熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長洲町郊外の戸建住宅を中心とした住宅団地である。人口の減少、急速な高齢化が進む中で、将来的に地価は弱含み傾向で推移していくものと予測される。 (2)長洲町東部の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。取引は少ないものの、地価水準に下げ止まりの兆しが見られ、横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長洲町の人口は減少傾向にあり、県推移と比較して人口減少率が高く高齢化が進んでいる。住宅地の地価は概ね横ばいで推移している。 (2)長洲町は、人口減少や高齢化の進展に伴い、景気は低迷しており、依然として不動産の取引は少ない状況である。
地域要因
(1)地域要因に格別の変化はない。町郊外に形成された区画整然とした住宅地域である。地価は値ごろ感もあって、横ばい傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、地価の割安感もあり、地価は下げ止まりの兆しが見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１長洲０７００５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,095 円／平米 2万6,762 円／坪
推定価格 平米 坪	8,732 円／平米 2万8,868 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,124 円／平米 3万6,776 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１長洲０９０３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,241 円／平米 2万633 円／坪
推定価格 平米 坪	9,178 円／平米 3万342 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,473 円／平米 3万7,930 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１長洲０９０３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,098 円／平米 3万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,978 円／平米 3万9,599 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,517 円／平米 3万8,075 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１長洲０７００５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,479 円／平米 2万4,726 円／坪
推定価格 平米 坪	7,570 円／平米 2万5,026 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,522 円／平米 3万8,092 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７長洲８７２４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,098 円／平米 3万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,746 円／平米 3万8,832 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,134 円／平米 4万115 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情