路線価 (2023) 熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六-町屋敷1096-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池郡大津町熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
価格時点	2023 年
駅名	肥後大津駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円／坪 1平米 5万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に大津町及び周辺市町の商業地域一円と判定した。典型的需要者は主に地元資本の事業法人等である。近隣地域は旧来の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、近年、背後地人口の増加等に伴って新陳代謝が進み、地価も着実な上昇基調を示していた。さらに菊陽町での大手半導体工場進出を背景に、需給環境は極めて逼迫した状況にある。地価の先高観も強く、一部地権者による売り渋りも指摘され、従来の地価水準を大幅に上回る高値取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、大津町を中心として隣接市町村に存する商業地域の圏域であると判断した。典型的な需要者として、事業活動を行う法人のほか、個人事業主等が想定される。近年、商業集積は国道沿線に見られたが、隣接する菊陽町に世界的半導体メーカーが進出すること等も相俟って、地価は強含みで推移するものと思料される。市場の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺では賃貸用不動産も散見されるが、多くは自用物件で、賃貸市場の成熟度は低位に留まる。元本価値に見合った賃料獲得が困難なため収益価格は低く試算されたものと判断する。一方、比準価格は対象地の属する不動産市場の動向を反映した試算価格として、高い規範性が認められる。よって、より実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ県道沿線の商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること等より収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	肥後大津駅　北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿線の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池郡大津町熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主に地元資本の小規模店舗を中心とした商業地域である。隣接する菊陽町での大手半導体工場の進出に伴い、周辺自治体における宅地需給は逼迫した状況にあることから、地価は今後も上昇傾向で推移していくものと予測。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ県道沿線の商業地域であり、世界的半導体メーカーが菊陽町に進出すること等より需要増が顕著であり、地価は強含みで推移するものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万4,723 円 1平米 5万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万4,723円 1平米 5万8,900円
前年から次年への変動率 16.2 ％
2022年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 17.2 ％
2019年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ陽性者数の定期的な増減が繰り返されるものの、人流の回復は顕著。インフレや人手不足など懸念材料は残るが土地需要は堅調に推移。 (2)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。
地域要因
(1)隣接する菊陽町への大手半導体受託生産工場進出を背景として、商業地需要は大幅に増加し、地価は上昇傾向を強めている。 (2)従前からの旺盛な土地需要のほか、菊陽町における世界的半導体メーカーの進出決定等も相俟って、地価は著しい上昇傾向を示している。
個別的要因	(1)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７大津０４８２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,114 円／平米 23万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	6万885 円／平米 20万1,286 円／坪
標準価格 平米 坪	6万885 円／平米 20万1,286 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１大津０５９４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,564 円／平米 13万799 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,520 円／平米 15万7,101 円／坪
標準価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７大津０７００５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,050 円／平米 27万7,869 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,397 円／平米 31万5,382 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,683 円／平米 18万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１大津０５９４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,099 円／平米 25万1,583 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,557 円／平米 27万6,239 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,825 円／平米 19万1,169 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情