路線価 (2023) 熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂2172-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２１７２番２５
価格時点	2023 年
駅名	光の森駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、菊陽町の住宅地域を中心に隣接する合志市や熊本市北区等の住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む菊陽町や合志市及び熊本市等に居住する勤労者世帯層等の他、ＴＳＭＣの進出決定により、アパート等の建設のための法人事業者等が挙げられる。なお、ＴＳＭＣの進出決定による社宅需要の増大等により相当の高値取引が見られ、土地価格が急激な上昇過程にあること等から需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、菊陽町を中心として、隣接する熊本市や合志市、大津町の住宅地域に及ぶと判定した。主たる需要者としてはサラリーマン層を中心とする一次取得者及び集合住宅を建設する事業者等である。対象地が存する地域は、街路条件がやや劣るが、商業施設等が集積する光の森地区に近接し、ＪＲ光の森駅や国道５７号へのアクセスも良好で、土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は総額で１，０００～１，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域であり、賃貸物件の進出も見られ始めたものの、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 比準価格は現実に生起した取引事例に比準を行って求めたもの実証性の高い価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的価格で、収益は不動産の経済価値を本質的に形成するものであるから重視されるべきであるが、住宅地域では収益性よりも居住の快適性・利便性を指向して価格形成がなされることから、低位に試算される傾向がある。従って比準価格を採用し、収益価格は参考にとめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	光の森駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２１７２番２５
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域である。最寄り駅に徒歩圏内の利便性が良好な住宅地域であること等から土地需要が旺盛であり、土地価格は急激な上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は国道５７号背後の既成住宅地域である。街路条件がやや劣るものの、光の森地区に近接し、また駅に近く、国道背後で交通アクセスも良好なことから、土地需要は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 20.8 ％
2022年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 20.8 ％
2019年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＴＳＭＣの進出決定により、事業用地への需要が著しく増大している他、社宅需要の増大等により、住宅地価格の上昇にも大きな影響を及ぼしている。 (2)新型コロナの土地取引への影響はさほど見られず、人気の高い光の森地区を中心として土地需要は堅調であり、住宅地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)ＴＳＭＣの進出決定による社宅需要の増大により、最寄り駅に徒歩圏内の立地条件から相当の高値取引が見られ、土地価格は急激に上昇している。 (2)街路条件がやや劣る住宅地域ではあるが、各種施設等への接近性が優れており、土地価格は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)近隣地域における標準的画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、特筆すべき優劣はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１菊陽０８７１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２１７２番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,386 円／平米 20万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,066 円／平米 21万1,802 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,440 円／平米 21万6,345 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１菊陽０８７１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２１７２番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,425 円／平米 15万175 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,605 円／平米 16万688 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,893 円／平米 21万4,536 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１菊陽０６４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２１７２番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,988 円／平米 23万7,992 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,770 円／平米 24万3,884 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,064 円／平米 22万1,714 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１菊陽０７９７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２１７２番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,147 円／平米 18万2,316 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,453 円／平米 19万6,552 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,648 円／平米 20万7,114 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情