路線価 (2023) 熊本県菊池郡菊陽町光の森3-19-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町光の森３丁目１９番１１
価格時点	2023 年
駅名	光の森駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、菊陽町を中心として周辺市町村に及ぶ良好な住宅地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は菊陽町及び隣接市町に居住する一次取得者層と判断される。菊陽町は総じて宅地需要が旺盛であり、また、菊陽町に世界的半導体メーカーが進出すること等も相俟って、著しい土地需要の増加が認められる。取引の中心となる価格帯は土地総額で２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、菊陽町を中心として、隣接する熊本市や合志市に存する住宅地域に及ぶと判定した。主たる需要者としては菊陽町及び近隣市町のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。対象地が存する地域は、各種施設等が集積する光の森地区に存し、また利便施設等への接近性に優れ、居住環境が良好であり、土地需要は高く土地価格は上昇傾向を維持している。需要の中心となる価格帯は総額で２，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 行政的条件等より、共同住宅等賃貸用建物の想定は事業収支の観点から困難なため、収益価格の試算を断念した。よって、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性が認められる。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は区画整然とした戸建住宅地からなる地域であり、アパート等はほとんど見られず、賃貸市場は熟成していない。この場合収益性よりも住宅地としての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる。さらに対象標準地は第１種低層住居専用地域に存しているため、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であることから収益還元法は試算を断念した。したがって、実証的な試算価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	光の森駅　北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町光の森３丁目１９番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、需要が旺盛な「光の森地区」に存しており、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は光の森地区に存する区画整理された住宅地域であり、閑静な住環境に加え、学校、商業施設との接近性等、生活利便性にも優れており、地価は上昇傾向を維持するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。 (2)新型コロナの土地取引への影響はさほど見られず、人気の高い光の森地区を中心として土地需要は堅調であり、住宅地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)「光の森」に存し、従前からの旺盛な土地需要のほか、世界的半導体メーカーの進出決定等も相俟って、地価は上昇傾向を示している。 (2)生活上の利便性等が良好な人気の高い住宅地域であることから、需要は底堅く、土地価格は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１菊陽０６４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町光の森３丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,988 円／平米 23万7,992 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,699 円／平米 24万3,649 円／坪
標準価格 平米 坪	9万539 円／平米 29万9,322 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７菊陽０７６４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町光の森３丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,104 円／平米 24万4,988 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,339 円／平米 27万5,519 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,516 円／平米 29万5,940 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１菊陽０７６４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町光の森３丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,524 円／平米 24万3,070 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,450 円／平米 25万9,356 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,863 円／平米 29万7,087 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７菊陽０８７１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町光の森３丁目１９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,308 円／平米 25万5,580 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,487 円／平米 27万2,702 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,562 円／平米 29万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情