路線価 (2023) 熊本県上益城郡御船町大字御船字下囲946-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 上益城郡御船町熊本県上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８
価格時点	2023 年
駅名	南熊本駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	820万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	825万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円／坪 1平米 3万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、御船町及び隣接市町に存する商業地域である。主たる需要者層は、個人事業者及び法人事業者等である。木倉バイパス沿いの大型店が集積する地域等の一部地域は底堅い需要がある一方で、御船川近辺の旧来からの商業地域等は繁華性が低く、需要は若干弱含みである。取引価格は規模、事情等によりまちまちで、市場の中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、御船町や周辺市町に存する商業地域である。需要者は、地元における事業者が中心であるが、大規模地については県外企業による需要も認められる。中心部における活発な住宅地開発に伴い、背後地人口は増加傾向にあり、商業地需要は全般的に堅調である。特に、幹線道路沿線地域に対する引き合いが強い。取引の価格帯については、形状や規模等により開差が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は類似地域における最近の事例からの試算であり、当該地域の実情に即した試算価格であると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内では、自用での利用が大部分を占めるため、採用した収益資料の質と量は十分とは言い難い。また、当該地域内においては、価格水準に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の説得力は低いと判断した。一方、取引事例比較法の適用において採用した取引事例の信頼性は高いことから、比準価格を標準に、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南熊本駅南東方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、診療所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上益城郡御船町熊本県上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後地人口は増加傾向にあり、概ね現状を維持していくと思料される。現状の人口動向、需給動向を勘案すると地価水準は安定的に推移すると予測される。 (2)御船町の中心市街地の一角を形成する商業地域であり、住宅地開発に伴う背後地人口の増加等により、繁華性は現状を維持しており、今後も地価は微上昇で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)御船町の人口はほぼ横ばい傾向。令和３年にコストコ進出。コロナ禍の影響の緩和傾向等により総体的に商業地需要は回復基調にある。 (2)町中心部においては新規分譲地の開発が活発に行われており、背後人口の増加に伴う収益性の向上が見込まれるため、商業地需要は総じて堅調である。
地域要因
(1)町中心部に位置し、各種集客施設に近い。背後地への人口流入もあり、当該地域に対する需要は安定している。 (2)活発な住宅地開発により背後地人口は増加しており、近隣地域は繁華性を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１御船０９１９１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡御船町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,921 円／平米 5万2,635 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,459 円／平米 9万4,085 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,574 円／平米 11万7,608 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７御船０８１３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡御船町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,524 円／平米 12万4,054 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,324 円／平米 14万3,229 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,511 円／平米 11万7,399 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	43 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,895 円／平米 13万1,893 円／坪
推定価格 平米 坪	4万134 円／平米 13万2,683 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,052 円／平米 11万5,882 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,898 円／平米 14万1,821 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,748 円／平米 11万8,183 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情