路線価 (2023) 熊本県上益城郡益城町大字惣領字立道1440-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 上益城郡益城町熊本県上益城郡益城町大字惣領字立道１４４０番９外
価格時点	2023 年
駅名	新水前寺駅 から 8000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,260万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,280万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,229 円／坪 1平米 6万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は益城町を中心に隣接する熊本市東部で、店舗・事務所、店舗併用住宅等が見られる地域一円である。需要者は旧来から地縁性を有する個人事業者、法人等を中心に全国展開する法人も認められる。熊本地震復興事業として主要地方道熊本高森線の拡幅工事が進行中であり、将来の発展が期待されているものの、今のところ大きな需要増は見られない。業種・業態や画地規模による幅が大きいことから、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は主として益城町内及び熊本市東部の幹線道路沿いの商業地域と判断。主な需要者は店舗等を営む県内外の法人や地縁性を持つ個人事業者等が中心である。現在県道の拡幅事業が進行中であり、熊本市側より完成予定。拡幅後の見通し予測は困難であるが、拡幅に伴う期待性、拡幅残地の高値取引も一部見られる等、代替え地需要は多い為、地価水準は強含みに推移。利用目的等により投資額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗や沿道サービス施設等が見られる路線商業地域であるが、自用店舗や店舗併用住宅等も混在しており、商業事業者に対する賃貸市場の成熟の程度は低く、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は相対的に信頼性が劣る。以上のことから、現実の取引事例によって実証的に考察した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、広域的な検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は商業地域の為、一般的には収益価格を重視すべきである。しかし当地域は自己使用の店舗や店舗併用住宅等が多く、県道拡幅等の影響より賃貸事例の収集が困難であった。又収益価格の試算過程では想定要素を含む為、収益価格の説得力はやや劣る。他方、比準価格は、価格牽連性の高い商業地事例から求められた価格であり、実証的で規範性が高い。よって、本件では、比準価格を採用し、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新水前寺駅東方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、医院、銀行等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上益城郡益城町熊本県上益城郡益城町大字惣領字立道１４４０番９外
標準地の範囲
東	40 m
西	230 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	23.5 m
奥行き	32 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)惣領地区の県道沿いの路線商業地域。近隣住民を顧客とする最寄り品中心の商業地域で、今後とも現状を維持すると予測。熊本地震復興事業として県道熊本高森線の拡幅事業が進行中であり、地価はやや上昇傾向と予測。 (2)県道沿いに店舗、営業所等が集積する商業地域。県道の４車線化への拡幅は順調であり、拡幅後の残地の高値取引も見られ、代替え地需要等より地価水準は強含み。繁華性等の今後の予測は未だ不透明。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,229 円 1平米 6万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 21万923円 1平米 6万3,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊本地震による被害が大きかった益城町であるが、現在は様々な復興事業が進行中であり、これらの進捗状況に伴って、不動産市場は活性化している。 (2)復旧は概ね順調であり、現在県道の４車線化工事中である。ＴＳＭＣ進出の間接的な影響もあり、工業地を含め、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)惣領地区の幹線県道沿いの商業地域。県道拡幅等の震災復興事業が急ピッチで進みつつあり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)県道沿いの路線商業地域であり、繁華性を維持している。現在拡幅中で熊本市側より完成予定。拡幅後の残地の高値取引もあり、地価は強含みに推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１益城０８５７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡益城町大字惣領字立道１４４０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万750 円／平米 30万20 円／坪
推定価格 平米 坪	7万87 円／平米 23万1,708 円／坪
標準価格 平米 坪	7万87 円／平米 23万1,708 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡益城町大字惣領字立道１４４０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,895 円／平米 13万1,893 円／坪
推定価格 平米 坪	4万254 円／平米 13万3,080 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,902 円／平米 19万8,036 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡益城町大字惣領字立道１４４０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,069 円／平米 14万2,386 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,091 円／平米 21万1,885 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡益城町大字惣領字立道１４４０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,566 円／平米 26万9,657 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,708 円／平米 27万3,433 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,738 円／平米 22万3,942 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情