路線価 (2023) 大分県大分市西春日町93 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市西春日町９３番
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万6,302 円 1平米 9万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,319 円／坪 1平米 9万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地の北西側で市内中心部周辺に所在する住宅地域である。ＪＲ日豊本線大分駅を最寄駅として概ね徒歩圏の範囲であり、需要者の中心は、比較的富裕な戸建住宅の取得を目的とする個人や賃貸経営を目的とする不動産業者、個人等である。中心部への接近性に優れるところから、共同住宅が多くみられ、圏域内の需要は比較的堅調であり、土地は３００㎡程度で総額２，４００万円から３，５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は西春日町地域を中心に大分市中心市街地西部の住宅地域一帯。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする個人や、建物賃貸経営を目的とする個人や法人と判断する。ＪＲ大分駅や商業施設への接近性は比較的良好であることから、戸建住宅と中層共同住宅が混在する住宅地域を形成している。土地の取引規模は２００～３００㎡程度のものが多く、土地総額で２０００～３０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地近郊の住宅地域であり、類似地域から多数の取引事例を収集できたため、比準価格は相対的信頼性が認められる。また類似地域で賃貸事例も多数収集されたが、自用目的も多い当該地域においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。また市場参加者は収益性より居住の快適性を重視するため、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。自己利用建物が多く投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市西春日町９３番
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層の共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部に近接し、共同住宅等が多く見られる住宅地域であるが、大分市内における共同住宅適地は需要が強含みで推移しており、地価水準も現状の上昇傾向が今後の当分の間持続するものと思われる。 (2)戸建住宅と中層共同住宅が混在する熟成した住宅地域を形成しており、当分の間現状の住環境を維持すると判断する。地価については、新型コロナの感染状況や金融政策の変更、海外情勢等に留意が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万6,302 円 1平米 9万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万4,319 円 1平米 9万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万6,302円 1平米 9万8,700円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万4,319円 1平米 9万8,100円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 31万6,715円 1平米 9万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内における主要な再開発事業も終了したが、コロナ禍の影響により、先行きはやや不透明な状況である。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。雇用情勢は高水準の動き。住宅ローン金利はやや上昇している。消費者物価は海外情勢により上昇している。
地域要因
(1)共同住宅も混在する地域で、地域要因の大きな変動はないが、住宅地としての需要はやや持ち直しの傾向が見られ、地価も上昇傾向を示している。 (2)地域要因に格別の変動は無い。居住環境は良好であり、大分市中心市街地内に位置する住宅地域として需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西春日町９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,096 円／平米 44万9,933 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,774 円／平米 34万3,077 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,349 円／平米 32万1,836 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西春日町９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,921 円／平米 28万4,055 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,045 円／平米 36万503 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,132 円／平米 32万7,730 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西春日町９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,851 円／平米 31万6,883 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,815 円／平米 32万6,682 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西春日町９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,826 円／平米 35万6,473 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,826 円／平米 35万6,473 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,845 円／平米 31万6,864 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｇ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西春日町９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,108 円／平米 35万7,405 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,452 円／平米 36万8,460 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,320 円／平米 33万4,964 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情