路線価 (2023) 大分県大分市田中町3-536-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市田中町３丁目５３６番４
価格時点	2023 年
駅名	南大分駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市中心部周辺の一般住宅地域である。需要者の中心は市内への通勤を目的とする３０～５０代の１次取得者である。需要に対して供給は近辺での小規模開発等により概ね堅調である。新型コロナによる影響から取引件数は減少している。土地は概ね一千万円前後で取引されているが、画地規模、形状等による需要動向の差が激しい。 (2) 同一需給圏は大分市中心部南方の住宅地域である。需要の中心は、市内中心部へ勤務する中堅所得層等である。中心部での戸建物件の供給が限定的であるため、戸建住宅の取得需要が外縁部に及んでおり、中心部の住宅地価格に対する割安感等から、区画分譲の動きも活発で、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は１，２００万円から１，８００万円程度で、継続する金融緩和を背景に、高値取引も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象地域周辺の豊饒・田中・畑中地区に位置する取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並びに規範性は高い。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。自己利用目的の取引が主である地域のため、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南大分駅　南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市田中町３丁目５３６番４
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	90 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	４ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として成熟しており、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は緩やかな上昇傾向が継続すると予測される。 (2)南大分地区に位置する既成住宅地域である。街路整然性には欠けるが、幹線沿道部商業地域への接近性が良好で、中心部と比較した割安感と金融緩和を背景に活発な取引が見られ、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)大分市の住宅地需要は中心部のマンション増加を始めとして供給については安定していたが新型コロナによる影響から先行き不透明である。 (2)人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で、継続する金融緩和等により、持家の取得需要は堅調である。
地域要因
(1)成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、地理的利便性から分譲住宅地の供給は堅調な状態であり地価の上昇傾向は継続する。 (2)生活便利性及び中心部と比較した割安感等から、南大分地区の地価は上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｂ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市田中町３丁目５３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,898 円／平米 22万7,777 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,891 円／平米 22万1,142 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,229 円／平米 21万8,953 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｑ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市田中町３丁目５３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,455 円／平米 30万8,962 円／坪
推定価格 平米 坪	9万733 円／平米 29万9,963 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,110 円／平米 22万1,866 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｑ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市田中町３丁目５３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万320 円／平米 23万2,478 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,102 円／平米 23万5,063 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,521 円／平米 21万3,306 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｑ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市田中町３丁目５３６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,020 円／平米 16万8,672 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,988 円／平米 20万8,238 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,273 円／平米 21万2,487 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情