路線価 (2023) 大分県大分市古国府5-459-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市古国府５丁目４５９番１９
価格時点	2023 年
駅名	古国府駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,835 円／坪 1平米 7万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大道トンネル以南、南大分地区の住宅地域一帯である。典型的需要者層は市内居住者が中心であるが、中心部への接近性に優れ利便性が良好であるため、住宅地として人気が高く市外からの転入者も多い。南大分地区一帯では街路条件がやや劣る地域においても新規分譲住宅地が散見され、高値の取引も多い。取引価格にはバラツキが見られるが、近隣地域の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で概ね１，１００万～１，６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、南大分地区の住宅地域一帯である。需要者の中心は、市内に勤務するサラリーマン世帯である。中心部住宅地の地価上昇により、市中心部に比較的近く、利便性が良好で画地規模が需要に合致し値頃感のある羽屋、古国府地区周辺の選好性が高まってきている。それゆえ近年は高額の取引も見られたが、最近はやや落ち着いてきている。需要の中心は、５０坪程度の土地のみで１，３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な造成事例がないため原価法は適用できなかった。戸建住宅を中心とする地域であり、街路条件や画地条件を考慮すると収益想定は非現実的であることから収益価格も試算できなかった。比準価格は信頼性の高い事例を収集し得たことから規範性が高い。主たる需要者の着眼点は代替不動産との価格差であることから、現実の取引価格から求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益価格は街路条件や画地条件から賃貸想定が困難で、実現可能性を欠くため試算できなかった。よって、自用目的の取引事例を採用し、市場取引の実態を反映し得たことから説得力を有する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	古国府駅　南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市古国府５丁目４５９番１９
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに開発された分譲住宅地域であるが、商業施設や文教施設への接近性に優れ居住環境は良好であり、周辺では小規模開発による宅地分譲が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)幹線市道背後に位置する住環境、利便性良好な人気の高い住宅地域である。地域の標準的な面積が実需と合致しているため需要は堅調で、地価は今後も上昇傾向を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,835 円 1平米 7万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 25万595円 1平米 7万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,835円 1平米 7万9,200円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 25万595円 1平米 7万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸建住宅需要の高まりにより市場は旺盛で、高値の取引が見られるなど、大分市の住宅地の地価は堅調に推移している。 (2)市中心部ではマンション需要が旺盛である一方、郊外でも旺盛な戸建住宅需要が続いている。
地域要因
(1)開発時期の古い住宅団地であるため地域要因に大きな変動はないものの、人気が高く地域の標準的な面積が実需と合致するため需要は堅調である。 (2)当該エリアの取引価格はやや落ち着いてきているが、古国府地区北部では高値での取引も目立つ。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市古国府５丁目４５９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,422 円／平米 24万9,345 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,565 円／平米 25万9,736 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｓ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市古国府５丁目４５９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,172 円／平米 24万1,907 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,099 円／平米 25万1,583 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,739 円／平米 27万229 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｓ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市古国府５丁目４５９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万997 円／平米 23万4,716 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,837 円／平米 24万4,105 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,723 円／平米 25万6,952 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市古国府５丁目４５９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,771 円／平米 22万4,051 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,702 円／平米 25万3,577 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,156 円／平米 26万1,690 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,200 円／平米 26万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｌ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市古国府５丁目４５９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,409 円／平米 23万6,078 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,270 円／平米 23万5,619 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,799 円／平米 24万673 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情