路線価 (2023) 大分県大分市金池南1-126外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市金池南１丁目１２６番外
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4億8,000万 円 (1351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	4億8,000万 円 (1351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万3,630 円／坪 1平米 35万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分駅を中心とする中心市街地一帯である。典型的需要者層はマンションの建設、分譲を目論む県内外のデベロッパー、不動産投資ファンド等である。区画整理事業やＪＲ駅ビルの開業により住環境、利便性が向上したことで人気が高いことに加え、マンション開発適地が少なくなったことで需要が過熱していたが、分譲価格が高騰したことで販売状況はやや悪化している。水面下の取引が多く、取引規模もまちまちで需要の中心は見出し難い。 (2) 同一需給圏は大分駅を中心とする都市型マンションの販売事業が見込まれる市内中心部。需要者は県内外のマンションデベロッパーで福岡方面の参入業者が多い。良好な住環境と利便性を備えた駅南エリアは人気が高く、専有面積８０㎡前後のファミリータイプで４，０００万円を超える物件も竣工前に完売するケースが多い。立地による差が大きいが、中心となる価格帯は１，０００㎡前後のマンション適地で坪単価１００～１３０万円が一応の目安と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最有効使用を分譲マンション用地と判断したことから収益還元法の適用を、区画整理地区のため原価法の適用をそれぞれ断念した。比準価格は信頼性の高い事例を収集し得たことから規範性が高い。開発法は分譲マンション事業を行った場合を想定して求めたもので、想定される需要者であるデベロッパーの投資採算性を考慮して得られた価格で説得力を有する。よって、実証的な比準価格を中心に、開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 土地区画整理事業により整備された新市街地で、シンボルロード沿線は分譲マンションの需要が非常に強い。本件では価格牽連性の強いマンション適地の事例を採用したことで精度が高く、実勢を反映した比準価格が得られた。開発法は分譲マンションの簡易設計を行い、事業計画を詳細に検討したところ比準価格と近似した試算価格が得られた。以上、実勢を反映した比準価格を採用し、周辺標準地との価格均衡に留意することで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	408.7 坪 (1351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅等が建ち並びつつある住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	100 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市金池南１丁目１２６番外
標準地の範囲
東	60 m
西	200 m
南	110 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層の共同住宅地（分譲マンションの敷地）
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	40 m
面積	1350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大分駅南区画整理事業で整備されたシンボルロード沿いのマンション適地
街路	１００ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅南土地区画整理地区ではマンション需要が根強く、用地費や建設費の上昇等デベロッパー側の事業リスクが高まっているものの、素地取引は過熱気味であることから依然として地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)大分駅南土地区画整理事業により街並みが一新された駅周辺部はマンション需要が強く、用地費や建設費の上昇に伴い新規物件は専有面積の縮小傾向が認められるが売行きは堅調で、地価の上昇基調は当面継続すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の共同住宅地（分譲マンションの敷地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸建住宅需要の高まりにより市場は旺盛で、高値の取引が見られるなど、大分市の住宅地の地価は堅調に推移している。 (2)令和４年の新設住宅着工戸数は持家が２割弱減少する一方、貸家が３割弱、分譲は２倍超の増加を記録、前年同期を３割弱上回る水準で推移している。
地域要因
(1)近隣地域内において総戸数１５１戸、２７戸の２棟からなる店舗、事務所付賃貸マンション「パークアベニュー」が令和４年１月に完成した。 (2)大分駅南土地区画整理事業を象徴するシンボルロード沿いはマンション需要が高く、中古マンション価格も含み益が発生している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南１丁目１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,597 円／平米 62万196 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,956 円／平米 78万71 円／坪
標準価格 平米 坪	35万6,968 円／平米 118万136 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｓ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南１丁目１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万5,000 円／平米 200万130 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,814 円／平米 189万7,029 円／坪
標準価格 平米 坪	61万1,742 円／平米 202万2,419 円／坪
査定価格 平米 坪	61万2,000 円／平米 202万3,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南１丁目１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,525 円／平米 91万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	27万619 円／平米 89万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,018 円／平米 125万3,034 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市金池南１丁目１２６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,739 円／平米 72万3,151 円／坪
推定価格 平米 坪	22万438 円／平米 72万8,768 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,793 円／平米 103万788 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場付置義務
特別な事情