路線価 (2023) 大分県大分市中央町1-42外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市中央町１丁目４２番外
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万7,070 円 1平米 59万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万7,070 円／坪 1平米 59万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市中心部の商業地域にほぼ限定され、需要者の中心は資金調達力に優れた大分県内の法人のみならず、全国展開での事業経営を行う法人等も想定される。ＪＲおおいたシティの開業により、街なか人口は増加したほか、新規商業施設の進出の影響から高値取引も散見されるが、コロナ禍の影響により、先行きはやや不透明である。なお需要の中心となる価格帯は物件により様々で、中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域のうち大分駅を中心として半径約８００ｍ内の商業地域一帯。需要者は、資金力を有する県内法人のほか全国的な事業展開を行う法人等が中心である。商業中心がＪＲ大分駅付近に移りつつあるが駅前商業地域としての需要は根強く、流動人口の持ち直しに伴って需要の回復が期待されている。規模により価格帯にバラツキはあるが、土地単価は概ね５５～６５万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は県内において収益性の高い中心商業地域の一角に位置しており、店舗や事務所ビル等の収益物件が多く所在しており、賃料についても上昇基調にはあるものの、未だやや低水準にあることから収益価格はやや低位に試算された。一方類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集し得たため、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法の適用に当たって店舗兼事務所ビルを想定したが、中層階は空テナントも散見される状況にあるほか、建築資材や労務費の高騰により収益価格は低位に試算された。比準価格は中心部における複数の取引事例を基に試算されており市場の実態を反映していると認められるため比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大分駅北方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	107.4 坪 (355 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	百貨店、銀行、各種店舗が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市中央町１丁目４２番外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	28 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲおおいたシティ開業後、当該地域周辺には県外資本の流入も見られ、高値取引も散見される。また近隣地域の南側には令和元年６月に新規商業施設も開業し、地価は引続き微増傾向で推移するものと予測する。 (2)中心市街地の活性化に向けた各種施策により県外資本の流入も見られており、発展的に推移すると予測する。潜在的な需要は高く、地価は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 199万212 円 1平米 60万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 199万212円 1平米 60万2,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 195万7,152円 1平米 59万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内における主要な再開発事業も終了したが、コロナ禍の影響により、先行きはやや不透明な状況である。 (2)コロナ禍の影響が落ち着くにつれ店舗等の商業需要に持ち直しの動きが見られるようになっている。
地域要因
(1)中心市街地における再開発事業が完了し、顧客の回帰傾向が顕著であるため、土地需要は堅調に推移しており、地価は微増傾向が持続している。 (2)地域要因に大きな変動はないが、中心市街地への顧客回帰傾向により選好性が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｓ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町１丁目４２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,739 円／平米 72万3,151 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,615 円／平米 71万6,129 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,708 円／平米 198万9,247 円／坪
査定価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場付置義務
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｃ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町１丁目４２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,399 円／平米 186万9,209 円／坪
推定価格 平米 坪	70万2,285 円／平米 232万1,754 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,787 円／平米 198万9,508 円／坪
査定価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町１丁目４２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,525 円／平米 91万4,192 円／坪
推定価格 平米 坪	27万619 円／平米 89万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	61万5,043 円／平米 203万3,332 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市中央町１丁目４２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,060 円／平米 106万8,036 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,461 円／平米 106万2,750 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,304 円／平米 192万1,791 円／坪
査定価格 平米 坪	58万1,000 円／平米 192万786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情