路線価 (2023) 大分県大分市大字上宗方字虚言迫567-87 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
価格時点	2023 年
駅名	南大分駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (1671 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (1671 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円／坪 1平米 7万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市南西部の郊外路線商業地からなる圏域を中心にその周辺に及ぶ。特に、国道等の街路条件が優れた路線商業地との代替性が高い。交通量が多く及び背後住宅地も充実しており、高い収益性が見込まれることから、主な需要者は、ナショナルチェーンなどの大手資本及びそのフランチャイズによる地元資本などが中心となる。中心的な価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり８万円前後であるが、一部に高値での取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、大分市近郊から郊外の幹線道路沿いの商業地域一体である。需要者は、店舗等の所有を目的とする県内外の事業者が中心であり、同一需給圏内では、高値での土地取引が散見される。需要の中心となる価格帯は、土地で３，０００万円～１億円程度であり、画地規模等により差が大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため原価法の適用を断念した。収益還元法は、中層の店舗兼共同住宅を想定し適用した。収益価格は、注視すべき価格であるが、不動産の価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待をも加味して形成されることから低位に求められたと判断した。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 路線商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。したがって、商業地ではあるものの比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。
交通
交通施設	南大分駅　南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	505.4 坪 (1671 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗、マンション等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
標準地の範囲
東	70 m
西	320 m
南	410 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	55 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	前面街路は拡幅工事が進捗中
街路	９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)前面街路の拡幅が進行中であり、街路条件の向上及び整備後の店舗の出店等に伴う集客力の向上等が予測される。それに伴い、地価は上昇傾向が継続すると予想されるが、物価や金利上昇などの影響を注視する必要がある。 (2)国道沿線の拡張工事などの影響を受け、需要は堅調に推移している。交通量も多く、新規出店も見られるなど市場は活発である。当面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（中層の店舗兼共同住宅の敷地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 23万8,693円 1平米 7万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 23万8,693円 1平米 7万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が終息しない中、金利上昇圧力も高まっており、商業・業務関連の収益不動産に対しては、やや慎重な投資スタンスとなっている。 (2)大分市の路線商業地域は、長く続いたコロナの影響から回復し、上向きに推移している。
地域要因
(1)前面街路の拡幅が進行しており、街路条件の向上、整備後の出店等による連たん性の向上が期待される。地価も上昇幅を拡大しつつ推移している。 (2)背後に大規模住宅団地が存する路線商業地域として繁華性が高く、地域要因に特に大きな変化はないが需要は底堅い。
個別的要因	(1)接道部が用地買収されたが、個別的要因として価格に影響を及ぼすほどの変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｅ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,397 円／平米 26万2,486 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,885 円／平米 25万7,488 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,885 円／平米 25万7,488 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,314 円／平米 38万1,228 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,961 円／平米 40万6,509 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,719 円／平米 35万9,425 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
推定価格 平米 坪	8万560 円／平米 26万6,331 円／坪
標準価格 平米 坪	7万978 円／平米 23万4,653 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｉ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,496 円／平米 29万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,740 円／平米 30万6,598 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,032 円／平米 24万8,056 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,819 円／平米 25万658 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,569 円／平米 28万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,341 円／平米 24万2,465 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情