路線価 (2023) 大分県大分市高松1-7-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市高松１丁目７番５
価格時点	2023 年
駅名	高城駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (564 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (564 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分川以東の幹線及び準幹線道路沿いの商業又は商住混在地域一帯。需要者の中心は店舗、営業所等の立地を目的とする法人、個人事業者である。近隣沿線は日中の交通量が少なく店舗需要は弱いが、臨海工業地帯に近接するため賃貸住宅等の収益物件に対する需要は堅調。また、活発化している国道１９７号沿線の市場の動きが波及しつつある。取引される画地規模や価格は様々だが、６００㎡程度の画地で４２００万円前後が取引の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は高城駅を中心とする商業地域及び住商混在地域一帯。主たる需要者は、建物賃貸事業を営む法人や個人事業者と判断する。近隣地域は国道１９７号と県道大在大分港線（臨海産業道路）をつなぐ地域内にあるが商業集積度は高くない。大分川と大野川に挟まれた地域は大分市中心市街地に近いためベッドタウンとしての性格を有している。需要の中心となる価格帯は、３００～６００㎡の土地で２０００万円～４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。大分市郊外に位置し投資総額に見合う賃料水準の形成がやや弱いため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高城駅　北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	170.6 坪 (564 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層ビル、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市高松１丁目７番５
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	180 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗・事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日中の交通量が少なく店舗需要は弱いが、臨海工業地帯に近接するため賃貸住宅等の収益物件に対する需要は堅調。活発化している国道１９７号沿線の市場の動きが波及しつつあり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)大分市中心市街地に比較的近く、また近くを通る国道１９７号沿いには各種店舗等が建ち並んでおり生活利便性が良い。地価については、新型コロナの感染状況や金融政策の変更、海外情勢等に留意が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗・事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雇用者所得の増加、行動制限の解除により、個人消費は全体として持ち直している。有効求人倍率も求人数の持ち直しにより、改善の動きが見られる。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。個人消費は持ち直しており、住宅投資は横ばい圏内となっている。全体的に景気は持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)日中の交通量が少なく店舗需要は弱いが臨海工業地帯に近接し、賃貸住宅等の収益物件に対する需要は堅調。国道沿線の市場の動きが波及しつつある。 (2)地域要因に格別の変動は無い。自動車交通量がやや少なく店舗需要はやや弱いが、大分市郊外に位置する住宅地域としての需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市高松１丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,790 円／平米 19万7,666 円／坪
推定価格 平米 坪	6万89 円／平米 19万8,654 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,544 円／平米 21万9,994 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｒ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市高松１丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,722 円／平米 18万4,217 円／坪
標準価格 平米 坪	7万803 円／平米 23万4,075 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｃ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市高松１丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,807 円／平米 29万3,596 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,135 円／平米 22万8,560 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｗ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市高松１丁目７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,824 円／平米 15万8,106 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,311 円／平米 17万2,940 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,470 円／平米 22万6,362 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情