路線価 (2023) 大分県大分市大字津守字伏子82-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字津守字伏子８２番１外
価格時点	2023 年
駅名	滝尾駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	8,580万 円 (1200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,379 円 1平米 7万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,500万 円 (1200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円／坪 1平米 7万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分市内の混在地を含む路線商業地域を中心とした地域。需要者は店舗、営業所等を経営する県内外の法人及び店舗付共同住宅を所有する不動産業者等である。集客力を有する店舗の集積度はやや劣るが、交通量は多い地域である。また羽田、下郡地区については開発・公共投資等が多く行われているほか、近隣地周辺においても都市計画道路事業が進捗しており、地価は上昇基調にある。土地は１，０００㎡程度で総額８，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は大分市の市街地郊外の路線商業地域一帯。主たる需要者はロードサイド型の小売業や飲食業等を営む法人と判断する。近隣地域は、大分市東部の下郡地域と南部の宮崎地域を結ぶ市道：下郡宮崎大通り線沿いに位置する。平成３０年１月に大分駅の南側と下郡地域を結ぶ宗麟大橋が開通したが、近隣地域への影響は限られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々であるため見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性が高い事例を基に試算した。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また路線商業地域ではあるが取引相場を重視して地価は決定されており、収益性が地価へ与える影響は小さい。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。郊外路線商業地域では自己所有建物も多く賃料水準の形成がやや弱いため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滝尾駅　北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	363 坪 (1200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字津守字伏子８２番１外
標準地の範囲
東	110 m
西	70 m
南	90 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線市道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。交通量が多い地域にあるほか、周辺地域において都市計画道路事業が進捗している影響もあり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)平成３０年１月に宗麟大橋が開通したが、大分市東部の下郡地域と南部の宮崎地域を結ぶ市道の交通総量はそれほど増えていない。地価については、新型コロナの感染状況や金融政策の変更、海外情勢等に留意が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により歓楽街については、地価は依然下落しているが、その他の商業地については郊外の路線商業地を中心に安定的に推移している。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。個人消費は持ち直しており、住宅投資は横ばい圏内となっている。全体的に景気は持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)周辺の路線商業地と比較して割安感があるほか、背後地では宅地開発も活発に行われており、需要は強含み傾向にある。 (2)地域要因に格別の変動は無い。平成３０年１月に宗麟大橋が開通した結果、大分川にかかる広瀬橋や滝尾橋を渡る交通量は減少した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｋ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字伏子８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,070 円／平米 27万1,323 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,719 円／平米 22万573 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,442 円／平米 23万9,493 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｐ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字伏子８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,307 円／平米 22万9,129 円／坪
推定価格 平米 坪	7万69 円／平米 23万1,648 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,989 円／平米 24万1,302 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｅ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字伏子８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
推定価格 平米 坪	8万640 円／平米 26万6,596 円／坪
標準価格 平米 坪	7万490 円／平米 23万3,040 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字伏子８２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,337 円／平米 27万8,818 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,475 円／平米 29万2,498 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,234 円／平米 24万8,724 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情