路線価 (2023) 大分県大分市都町2-104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市都町２丁目１０４番
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	5,730万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	5,730万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部の繁華商業地域である。需要者の中心は地元法人を主に全国展開する大手、中堅の法人や投資家も想定される。新型コロナによる影響から取引は減少しているものの駅ビルの開業に伴い中心部においては高値の取引も見受けられる。土地の取引規模、総額については物件により様々であり、中心価格帯については見出すことは困難である。また面大地でマンション建設地であれば取引価格は高額傾向である。 (2) 同一需給圏は概ね大分市中心市街地における商業地の存する範囲と一致する。需要者の中心は飲食、娯楽事業を営む法人及び投資家等である。県下随一の歓楽街であるためコロナ禍長期化の影響は甚大で、特に従前の高単価客がそのまま戻ってこない傾向も見受けられ、一段の市場縮小が懸念される。これにより不動産取引は買い手市場となっており、厳しい指値提案が多く見受けられる。土地の規模により総額はバラバラであり中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。収益価格は中層店舗を想定し試算したが、中心部の希少性や立地性に着目した自己使用目的の取引も多い市場である。一方、同一需給圏内の類似地域内において信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮しつつ駅周辺の収益物件の不動産市場の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃料水準が低い事からやや低位に試算されたが、建物想定の多様性の観点やコロナ禍の影響の不確実性からも信頼度は劣る。また、既成市街地であることから原価法は適用できなかった。以上より、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大分駅　北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の飲食ビルが建ち並ぶ歓楽街の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市都町２丁目１０４番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分県最大の歓楽街であるが、新型コロナウイルスの影響による顧客の減少から立ち直れておらず、近年では店舗の撤退等も見受けられ地価の下落傾向が続くと予測される。 (2)当該地域は歓楽街であり客足が重要な価格形成要因といえ、依然としてコロナ禍の影響は強く商況回復は認められない。一方で、地価自体については中心市街地と比べた割安感により底値に近づいているものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分駅を中心とした中心商業地は集客性が高く、新型コロナによる影響が弱まり飲食店を中心として需要は堅調となりつつある。 (2)コロナ禍による開店自粛や時短営業により大幅な収益性の低下が続いており、歓楽街においては休廃業が多数見られ、依然として店舗需要は弱い。
地域要因
(1)大きな地域要因の変動はないものの、当該地域でもテナントのリニューアルや新規出店等がコロナ禍により減少傾向である。 (2)都町においては依然として商況や市場は悪化の一途をたどっており、新しい行動様式の定着によりコロナ収束後の回復も危ぶまれている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,027 円／平米 63万4,841 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,027 円／平米 63万4,841 円／坪
標準価格 平米 坪	20万28 円／平米 66万1,293 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,511 円／平米 76万5,375 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,511 円／平米 76万5,375 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,642 円／平米 83万1,928 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,816 円／平米 65万7,286 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,816 円／平米 65万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,488 円／平米 55万7,021 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市都町２丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,875 円／平米 47万8,957 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,167 円／平米 63万8,610 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,118 円／平米 54万2,574 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情