路線価 (2023) 大分県別府市上田の湯町2085-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市上田の湯町２０８５番４
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万98 円 1平米 6万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円／坪 1平米 6万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府駅から西方約２㎞、南方約１ｋｍ、北方約１ｋｍ内の住宅地域の存する圏域と判定した。需要者は市内在住で、通勤利便・居住環境に着目して戸建住宅取得を目的とする４０～６０歳代の比較的高所得のファミリー層が中心となる。低金利を背景に、利便性が高く環境が良い土地では、高値取引もみられ、価格水準は上昇している。中心価格帯は、土地価格で１５００～２０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね別府市中心市街地周辺の住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は別府市内外の比較的所得水準が高い就業世帯や富裕層である。市内の住宅地域の中でも特に市街地接近性が優れるエリアであるため、コロナ禍においても土地需要は底堅いものがある。画地規模がバラバラなため中心となる価格帯は見出しがたいが、土地は総額１０００～１５００万円程度、新築の戸建物件で総額３０００万～４０００万円程度が需要の中心といえる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内において住宅所有目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、賃貸市場は地価に見合った賃料水準になく、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益還元法に関しては、近隣地域におけるアパート等賃貸用不動産の建設は遊休地の活用や地主による相続税対策が主眼であるため、土地価格に見合った収益性を得ることができず低位に算出された。したがって、需要者の行動原理に即した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、総額面から見た市場の動向も勘案し、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層住宅、共同住宅、旅館等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市上田の湯町２０８５番４
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)別府市中心市街地に近い、区画整然とした住宅地域。低金利を背景に需要が低かった既成市街地でも、高値の成約事例が散見されている。地価は上昇傾向と予測する。 (2)別府市中心市街地に近い区画整然とした住宅地域。コロナ禍による市内観光需要の悪化から地価は横這い傾向であったが、更なる悪化は認められず、今後の地価は横ばい～回復基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万98 円 1平米 6万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万98円 1平米 6万9,600円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による観光需要の悪化も、まん延防止等重点措置の解除により、好転の傾向あり。好立地の住宅地では回復傾向もみられる。 (2)県内でも高齢化が早く進んだが、老年人口が頭打ちとなったことで高齢化率の上昇ペースは緩やかになりつつある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変更はない。低金利を背景に新規分譲地の売行きは堅調で、需要が低かった既成市街地でも高値の成約事例が散見される状況にある。 (2)大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｋ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市上田の湯町２０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,538 円／平米 23万9,811 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,118 円／平米 24万1,728 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,914 円／平米 22万7,830 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,900 円／平米 22万7,783 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｒ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市上田の湯町２０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,209 円／平米 22万8,805 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,624 円／平米 23万177 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,008 円／平米 21万4,916 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｘ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市上田の湯町２０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,602 円／平米 22万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,008 円／平米 22万4,834 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,272 円／平米 23万8,931 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｐ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市上田の湯町２０８５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,654 円／平米 39万5,576 円／坪
推定価格 平米 坪	7万525 円／平米 23万3,156 円／坪
標準価格 平米 坪	7万525 円／平米 23万3,156 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情