路線価 (2023) 大分県別府市大字鶴見字野口4514-148 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,568 円／坪 1平米 6万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は別府市中心部に比較的近い住宅地域一帯である。需要者の中心は別府市内に居住する比較的所得水準が高い勤労者世帯や富裕層である。市内の住宅地域の中でも居住環境が優れるエリアであるため土地需要は多い。画地規模がまちまちなため中心となる価格帯は見出しがたいが、土地は９０坪程度で総額１，７００万～２，５００万円、新築の戸建住宅で総額３，５００万～４，５００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、別府市中部の市街地のうち「荘園」及び「東荘園」地区を中心にその周辺に及ぶ。特に、環境条件が良好な住宅地との代替性が高い。主な需要者は、市内に居住する所得水準が中程度以上の勤労者世帯が中心となる。また、すでに熟成度が高く開発余地は少ないが、規模の大きな画地を分割して分譲している物件も見られる。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり５～７万円程度であるが、新規分譲地については高値での取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。近隣地域は自用目的での取引が中心で、アパート等賃貸用不動産の建設は遊休地の活用や相続税対策が主眼であるため、土地価格に見合った収益性を得ることができない。したがって、需要者の行動原理に即した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、総額面から見た市場の動向も勘案するとともに、周辺の標準地及び基準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地のため原価法の適用を断念した。また、アパートを想定し収益価格を試算したが、当該住宅地は、収益性より、需要者の購買力を基礎に居住の快適性や生活の安定性を重視して価格形成されることから規範性が劣る。取引事例比較法では近傍類似の事例を採用しており規範性が高い。以上より、前年価格及び指定基準地の価格からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	94.1 坪 (311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８
標準地の範囲
東	70 m
西	110 m
南	30 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ別府市中心市街地近郊の閑静な住宅地域で、官公庁への接近条件や道路条件が優れることから住宅需要が旺盛で、地価は安定的に推移するものと思われる。 (2)一部に新規分譲等も見られ土地利用度が緩やかに上昇すると予測される。新規分譲では高値取引も見られるが、既成の住宅地についてはすでに高値圏にあり上値が重く、地価は横ばいから微増程度で推移すると予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,568 円 1平米 6万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万3,237円 1平米 6万4,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,568円 1平米 6万4,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 21万2,576円 1平米 6万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあって、住宅ニーズは賃貸から購入へとシフト傾向にあり、利便性の良好な地域では需要は安定している。 (2)住宅地需要はやや回復しているが、コロナ禍及び観光業の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)居住環境が優れる品等の高い住宅地域であることから、周辺地域ではミニ開発による宅地分譲が活発で、地価は安定的に推移している。 (2)周辺では新規の宅地分譲等も見られる。住環境に優れ選好性も高い住宅地域であるが、地価水準にやや頭打ちの感があり小幅な地価上昇となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,946 円／平米 11万2,225 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,659 円／平米 21万3,763 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,019 円／平米 21万1,647 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｄ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万796 円／平米 20万992 円／坪
推定価格 平米 坪	6万796 円／平米 20万992 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,814 円／平米 21万4,275 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｘ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,935 円／平米 14万1,943 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,978 円／平米 14万2,085 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,118 円／平米 21万5,280 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ａ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,352 円／平米 20万2,830 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,668 円／平米 20万7,180 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,621 円／平米 21万6,943 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情