路線価 (2023) 大分県別府市青山町3052-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 別府市大分県別府市青山町３０５２番８
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,204 円 1平米 6万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,204 円／坪 1平米 6万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心部周辺の商業地域一帯である。主たる需要者は店舗経営を行う個人事業主や県内外の法人が中心である。駅周辺の地価上昇に伴い近隣地域でも一時地価は微増傾向で推移していたが、新型コロナの影響を受け市場は停滞している。建物付きの規模がまちまちの取引が多く、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね別府市街地の路線商業地の存する範囲と一致する。需要者の中心は近隣住民を対象とした店舗等の経営を目的とした地元法人を中心として県外資本の法人も考えられる。コロナ禍の地価への影響が顕在化しつつある中、幹線沿いのテイクアウト対応店舗は比較的業績好調なことから、寄り付きの良い物件への需要が認められる。中心となる価格帯は判別しがたいが、郊外ロードサイドにおいては概ね５万円～１０万円／㎡の範囲の取引が多くみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地につき原価法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い事例を採用して求めており、価格水準を適正に反映し得たものと考えられる。収益価格は、現時点では投資に見合う賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。よって、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺の標準地や基準地との均衡にも留意し、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃料水準が低い事から低位に試算され、建物想定の多様性の観点からもコロナ禍の影響の不確実性からも信頼度は低い。また、既成市街地であることから原価法は適用できなかった。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	別府駅　西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層、低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	別府市大分県別府市青山町３０５２番８
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)青山地区の幹線沿いの商業地域として熟成しており、背後地の住宅地需要も堅調で、土地需要は安定していることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)別府中心市街地近郊の路線商業地域である。観光都市である別府市へのコロナ禍の影響が不動産取引においても顕在化していたが、一段の悪化は認められず、地価は横ばい～回復基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光客数が回復傾向にある中、好立地の土地需要は高まっており県外資本による強気取引も散見される状況である。 (2)マンション適地や面大地については、デベロッパー目線では大分市と比較した割安感が強く、幹線道路沿いでは一定の需要が認められる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、背後の住宅地の需要はいまだ堅調である。 (2)対象地の隣地ビルが取り壊され更地となっている（管理地看板あり）。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	別府Ｉ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市青山町３０５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,959 円／平米 19万8,224 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,621 円／平米 22万249 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,294 円／平米 22万2,474 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	別府Ｋ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市青山町３０５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,647 円／平米 23万253 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,643 円／平米 21万7,016 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	別府Ｉ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市青山町３０５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万423 円／平米 26万5,878 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,014 円／平米 31万810 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,866 円／平米 22万1,059 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	別府Ｓ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市青山町３０５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,313 円／平米 26万8,821 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,787 円／平米 21万7,492 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,613 円／平米 22万3,529 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	別府Ｐ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	別府市
地域	大分県別府市青山町３０５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,292 円／平米 24万8,915 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,099 円／平米 24万1,665 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,622 円／平米 22万3,558 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情