路線価 (2023) 大分県日田市元町193外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市元町１９３番外
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円／坪 1平米 6万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日田駅南口を中心とする中心部商業地。主な需要者は飲食・物販等の事業を展開する法人。かつては複数の大型店が立地する繁華性の高いエリアであったが、国道２１０号及び国道３８６号沿線の路線商業地の台頭とともに中心商業地としての位置付けは薄れ、分譲マンション適地を除くと周辺部路線商業地との地価逆転も十分考えられる。近年は取引も少ないが、需要の中心は３００～５００㎡程度の画地で２，０００～３，０００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は日田市中心市街地及びその周辺部の混在地を含む商業地域。需要者の中心は地場企業のほか、県内外に店舗、営業所を展開する法人である。空店舗や空地等も多く見られる等需要は依然弱含みである。なお近隣地域周辺や幹線道路沿いにおいて取引も散見され、需要回復の兆しは見られるものの、取引価格水準は低調である。土地は３６０㎡程度で総額２，４００万円程度が相場である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等の自用目的に加え共同住宅等の収益物件に対する需要も強い。本件では価格牽連性の強い日田駅周辺の取引事例を採用したことから比準価格の精度は高く実勢を反映した価格が求められた。収益価格は衰退傾向にあるためテナント賃料も低迷しており採算性が低い現状を示している。以上、実勢を反映した比準価格を中心に収益価格の低さを参酌し、市内商業地に設定されている地価公示標準地との価格均衡にも留意することで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内に存する信頼性の高い取引事例を基に比準価格を試算した。収益価格も適正に試算したが、類似する賃貸物件は少なく十分な収益資料を収集し得たとは言い難い。また主たる需要者は市場での相場感を重視し成約価格を決定する傾向にある。従って同一需給圏内の類似地域に存する代替性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日田駅　北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	109.5 坪 (362 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市元町１９３番外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	24 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日田駅前に形成された中心部商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺部路線商業地の店舗集積に伴い中心部商業地は求心力が著しく低下しており、容積率を活かせるマンション適地を除くと日田駅周辺の店舗需要は乏しく取引も低迷しているため地価は今後も弱含みで推移すると予測。 (2)日田駅前の商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。空店舗、空地が散見される等郊外部の路線商業地域と比較して繁華性は低調に推移しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化や度重なる豪雨災害で観光業・林業とも低迷、人口減少率は県全体を大きく上回る。 (2)駅前の商業地や周辺の観光商業地については、商況は依然厳しい状況が続いている一方、一部の路線商業地については地価は安定的に推移している。
地域要因
(1)日田駅の一日当たりの平均乗降客数は１，０００人前後と年々減少しており駅前商業地の賑わいは失われている。 (2)地域要因に格別の変動は見られない。周辺において取引は散見されるが、全般的に低調な動きが続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｈ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市元町１９３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,054 円／平米 18万5,315 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,659 円／平米 20万3,845 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,525 円／平米 21万6,626 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｚ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市元町１９３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,424 円／平米 17万6,620 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,836 円／平米 17万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,128 円／平米 21万8,619 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｚ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市元町１９３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,423 円／平米 11万3,802 円／坪
推定価格 平米 坪	4万334 円／平米 13万3,344 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,148 円／平米 20万5,461 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市元町１９３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,044 円／平米 19万5,199 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,044 円／平米 19万5,199 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,193 円／平米 21万8,834 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日田Ｚ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市元町１９３番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,177 円／平米 18万2,415 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,606 円／平米 17万3,915 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,840 円／平米 21万7,667 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情