路線価 (2023) 大分県日田市大字上野字川釣28-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市大字上野字川釣２８番３外
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,612 円／坪 1平米 3万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日田市中心市街地及びその周辺部の混在地を含む商業地域。需要者の中心は、店舗や営業所展開を行う県内外の法人である。交通量は比較的多いが、店舗の集積度や連たん性は劣るため、中心市街地近郊の路線商業地域と比較して需要は弱含みで推移している。土地は８００㎡程度で総額３，１００万円程度であり、土地建物総額については建物の規模等により様々である。 (2) 同一需給圏は日田市中心市街地及びその周辺部の混在地を含む商業地域。需要者の中心は、店舗や営業所展開を行う県内外の法人である。当該地域は大型店舗の移転や背後地の人口減などによりやや衰退傾向にある。需要は依然として弱く、土地は８００㎡程度で総額３，０００万円程度、土地建物総額については建物の規模等により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は適正に試算したものの自用物件が大半を占める中、収益資料の収集に限界があり、規範性がやや劣る。一方比準価格は、規範性の高い取引事例を採用し、各事例地の地域性を分析検討のうえ適切に補修正等を行い求めており説得力を有する。従って市場性を反映した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 路線商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。したがって、商業地ではあるものの比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。
交通
交通施設	日田駅　南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	242 坪 (800 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市大字上野字川釣２８番３外
標準地の範囲
東	250 m
西	270 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	27 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外部の路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。店舗の集積度、及び連たん性は低い地域であり、需要は依然弱く地価は微減で推移すると予測する。 (2)郊外部の路線商業地域であり、大型店舗の移転や背後地の人口減などによりやや衰退傾向にある。需要は依然として弱いため、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前の商業地や周辺の観光商業地については、商況は依然厳しい状況が続いている一方、一部の路線商業地については地価は安定的に推移している。 (2)日田市においては未だコロナによる影響も若干見られ、また駅前中心部の地価は依然として下落基調が持続している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動は見られないが、背後地人口の減少等により需要は弱含みで推移している。 (2)背後地人口の減少やホームセンターの移転などにより衰退傾向にあり、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｕ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字上野字川釣２８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,616 円／平米 10万7,828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,227 円／平米 10万6,542 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,158 円／平米 12万9,456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｅ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字上野字川釣２８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,688 円／平米 13万1,209 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,416 円／平米 12万7,003 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,263 円／平米 13万6,415 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｅ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字上野字川釣２８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,898 円／平米 11万2,067 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,661 円／平米 11万1,283 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,870 円／平米 12万8,504 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｚ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字上野字川釣２８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,957 円／平米 12万8,792 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,645 円／平米 12万7,760 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,132 円／平米 11万6,146 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情