路線価 (2023) 大分県日田市大字十二町字前田559-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 日田市大分県日田市大字十二町字前田５５９番６
価格時点	2023 年
駅名	日田駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,630万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,630万 円 (799 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円／坪 1平米 5万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日田市中心部周辺の路線商業地域である。主たる需要者は沿道サービス型店舗を展開する地場企業や県外の法人である。日用品店舗や飲食店が多く繁華性の高い地域であり背後人口も多いため、日田市内の路線商業地域の土地取引は総じて少ないものの、地価は安定的に推移していると思われる。昨今は規模の小さい取引が比較的多く、１㎡当たり５０，０００～６０，０００円前後が取引の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は日田市中心市街地及びその周辺部の混在地を含む商業地域。需要者は沿道サービス型店舗を展開する地場企業を中心に、全国展開を行う県外の法人も想定される。周辺において取引や新規出店等の動きは見られないが、交通量が多く商業施設の集積度が高い地域であり、需給動向は安定的に推移している。土地は８００㎡程度で総額４，０００万円～５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は代替性が高い路線商業地の事例より試算したため市場性を反映し規範性が高い。一方、地域内には低層店舗が多く収益性が低いため収益価格は低位に試算された。また新規店舗が少なく、賃貸事例の収集に限界があり規範性も劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性が高い事例を基に試算しており説得力を有する。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また自用物件が大半を占める中、収益資料の収集に限界があり、規範性が劣る。従って代替性が高い幹線道路沿いの取引事例を基に算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日田駅　北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	241.7 坪 (799 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日田市大分県日田市大字十二町字前田５５９番６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	29 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)集客力を有するスーパーや飲食店等が多く集まる繁華性の高い国道沿線の商業地域で、背後地人口も多く、安定した収益の確保が期待されるため、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。集客力を有する店舗が多く集まる等繁華性は良好な地域であるため、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍で観光飲食関係の商況は厳しい状況が続いているが、日用品等の販売が多い既存の商業地域はコロナ前の状況を取り戻しつつある。 (2)駅前の商業地や周辺の観光商業地については、商況は依然厳しい状況が続いている一方、一部の路線商業地については地価は安定的に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られないが、中心部の路線商業地域の中でも日用品店舗や飲食店が多い繁華性の高い商業地域である。 (2)地域要因に格別の変動は見られない。店舗の集積度は高く繁華性は良好な地域であり、需要は底堅い地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字前田５５９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,044 円／平米 19万5,199 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,808 円／平米 19万4,419 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,808 円／平米 19万4,419 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字前田５５９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,376 円／平米 15万13 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,656 円／平米 16万857 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,271 円／平米 19万2,644 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日田Ｕ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字前田５５９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,849 円／平米 18万4,637 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,067 円／平米 18万2,052 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,212 円／平米 19万5,755 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日田Ｇ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	日田市
地域	大分県日田市大字十二町字前田５５９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,248 円／平米 18万2,650 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,868 円／平米 20万4,536 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情