路線価 (2023) 大分県竹田市大字竹田字向丁1958 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 竹田市大分県竹田市大字竹田字向丁１９５８番
価格時点	2023 年
駅名	豊後竹田駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	422万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,981 円 1平米 2万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	423万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円／坪 1平米 2万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、竹田市中心部から近郊にかけての住宅地域一帯である。需要者は市内に勤務する３０～４０代のファミリー層が中心である。過疎高齢化の進行により住宅地需要は総じて少なくなっており、売り希望と買い希望の乖離もあってなかなか成約に至らないのが実情である。需要の中心は、土地のみで総額６００万円以下である。 (2) 同一需給圏は、竹田市中心市街地内の住宅地域及び住商混在地域、並びに郊外の分譲団地一帯。主たる需要者は、竹田市内に勤務する中堅所得者層と判断する。城下町である竹田市中心市街地の規模は比較的コンパクトであり、その中に店舗と一般住宅が混在している。竹田市は居住人口が減少しつづけており、また老齢者人口も県内の中でも高くなっているため、不動産取引数が少ない。土地の取引総額は３５０～５００万円が相場と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、信頼性が高い４事例を採用して求めた実証的な試算価格である。収益価格は現実的な想定で精緻に試算したが、画地条件や家賃負担の限界から著しく低位に求められた。取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。賃貸アパート等も見られるが投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊後竹田駅　南東方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、公共施設等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	竹田市大分県竹田市大字竹田字向丁１９５８番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	40 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.1 m
奥行き	21 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	景観計画区域（城下町地区）に含まれる。
街路	５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)城下町に存する古くからの住宅地域である。街並みに大きな変化は期待できず、居住者も地縁を有する者が中心で転入者は少ない。市勢の停滞もあって、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)竹田市中心市街地内の住宅地域であるが、城下町で古い町並みが残るため画地の規模が小さく宅地需要が弱い。高齢化と人口減少の影響により、地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,981 円 1平米 2万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)竹田市における住宅地需要は乏しく、買い希望価格と売り希望との乖離も大きいため、なかなか成約に至らないのが実情である。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。雇用情勢は高水準の動き。住宅ローン金利はやや上昇している。消費者物価は海外情勢により上昇している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。 (2)地域要因に格別の変動は無い。居住人口の減少と高齢化が進行する中、竹田市においては老齢者人口が生産年齢人口を上回った状態となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	竹田Ｎ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県竹田市大字竹田字向丁１９５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,299 円／平米 4万3,966 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,246 円／平米 4万3,791 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,621 円／平米 8万4,703 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	竹田Ｎ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県竹田市大字竹田字向丁１９５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,395 円／平米 8万650 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,543 円／平米 8万1,139 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,354 円／平米 8万3,820 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	竹田Ｎ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県竹田市大字竹田字向丁１９５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,380 円／平米 4万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,061 円／平米 4万9,792 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,441 円／平米 8万4,108 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	竹田Ｎ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県竹田市大字竹田字向丁１９５８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,718 円／平米 8万1,718 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,729 円／平米 7万5,142 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,414 円／平米 8万713 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情