土地路線価格
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路線価 (2023) 大分県豊後高田市新町字吉光2017-4外 坪・平米

2023
路 線 価
大分県 豊後高田市
大分県豊後高田市新町字吉光2017番4外 (豊後高田)
  • 周辺状況: 商業地 (スーパー、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域)
  • 宇佐駅 から 4500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大分県 豊後高田市大分県豊後高田市新町字吉光2017番4外
価格時点 2023
駅名 宇佐駅 から 4500m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月16日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
1,600万
(498 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万6,123
1平米 3万2,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月15日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1,600万
(498 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万6,123 円/坪
1平米 3万2,100 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊後高田市街地及び近郊の幹線道路沿いのほか、宇佐市の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業者または多店舗展開事業を行う県内法人等である。店舗経営者の高齢化や郊外型大規模店舗への顧客流出により店舗の閉鎖が見られる等、需要は弱い。市場における中心価格帯は土地500㎡程度で1,500万円~2,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は市中心部から郊外部の幹線沿商業地域、広域的には県北部の幹線沿商業地域である。需要者の中心は小規模画地は個人事業者及び地元法人、大規模画地は多店舗展開型企業も含まれる。近隣地域は交通量の多い古くからの商業地域であるが、核店舗が少なく商況性は弱まっている。市内の商業地は取引が少ない上、立地、規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、6~10万円/坪程度が市商業地の取引価格の水準とみられる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において複数の信頼性のある幹線道路沿い及び市街地内の店舗用地等の事例を収集し得た。一方新規店舗の収益物件はなく、既存の貸店舗や貸事務所が一部見られる程度である。よって、商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、不動産市場の需給動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 最有効使用は低層の店舗付共同住宅地であるが、駐車場確保が必須の地域であり高度利用が見込めず、土地価格に見合う収益価格は得られなかった。自用物件が取引の中心となることから、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量、周辺の標準地、基準地及び広域的に商業地の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 宇佐駅北東方
距離 4500 m
土地の状態
土地面積 150.6 坪 (498 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 診療所
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 スーパー、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 豊後高田市大分県豊後高田市新町字吉光2017番4外
標準地の範囲
50 m
西 50 m
210 m
60 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口 17 m
奥行き 30 m
面積 500 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 16m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部幹線道路沿いの商業地域であるが、郊外型大規模店舗との競合、市街地中心部に所在していた大規模店舗の郊外への移転等、顧客流出の影響により、地価は下落が続くと予測する。

(2)市中心部の路線商業地域で、銀行、スーパー等が建ち並ぶが、店舗が集積する範囲は狭く、郊外型大型店舗との競合から、当面、地価は弱含みで推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 10万7,114
1平米 3万2,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 10万7,445
1平米 3万2,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 10万7,114
1平米 3万2,400
前年から次年への変動率 -0.3 %
2022年
1坪 10万6,453
1平米 3万2,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 10万7,445
1平米 3万2,500
前年から次年への変動率 -0.3 %
2019年
1坪 10万6,453
1平米 3万2,200
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)個人消費は持ち直しているなか、少子高齢化により人口の自然減が見られるほか、市最大の観光施設「昭和の町」への観光客は伸び悩んでいる。

(2)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等緩やかな持ち直しがみられる。当市は人口は微減、世帯数は増加傾向にある。

地域要因
(1)郊外型大規模店舗への顧客の流出や中心商業地域の空洞化の影響により需要は弱含みである。

(2)地域要因に特段の変化はないが、近年閉店した眼科医院、信用金庫の跡地の新規入居はなく、需要は弱い動きとなっている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 宇佐D22調
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大分県
市区町村 宇佐市
地域 大分県豊後高田市新町字吉光2017番4外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
2万9,655 円/平米
9万8,039 円/坪
推定価格 平米
3万7,722 円/平米
12万4,709 円/坪
標準価格 平米
3万2,435 円/平米
10万7,230 円/坪
査定価格 平米
3万2,400 円/平米
10万7,114 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 23.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 豊後高田W22調
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大分県
市区町村 豊後高田市
地域 大分県豊後高田市新町字吉光2017番4外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1万8,022 円/平米
5万9,581 円/坪
推定価格 平米
1万7,644 円/平米
5万8,331 円/坪
標準価格 平米
3万3,103 円/平米
10万9,439 円/坪
査定価格 平米
3万3,100 円/平米
10万9,429 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 豊後高田Y22調
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大分県
市区町村 豊後高田市
地域 大分県豊後高田市新町字吉光2017番4外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
1万5,026 円/平米
4万9,676 円/坪
推定価格 平米
1万8,042 円/平米
5万9,647 円/坪
標準価格 平米
3万2,275 円/平米
10万6,701 円/坪
査定価格 平米
3万2,300 円/平米
10万6,784 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2
側道幅員2 2.5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 豊後高田W22調
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大分県
市区町村 豊後高田市
地域 大分県豊後高田市新町字吉光2017番4外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
1万890 円/平米
3万6,002 円/坪
推定価格 平米
1万2,937 円/平米
4万2,770 円/坪
標準価格 平米
3万1,024 円/平米
10万2,565 円/坪
査定価格 平米
3万1,000 円/平米
10万2,486 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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