路線価 (2023) 大分県宇佐市大字石田字瓦塚46-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 宇佐市大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６
価格時点	2023 年
駅名	豊前善光寺駅 から 4700m
路線価
1坪当たり	1坪 5万2,896 円
1平米当たり	1平米 1万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	560万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	560万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円／坪 1平米 2万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心市街地周辺の住宅地域である。需要の中心は市内居住者である。中心市街地に近いため生活の利便性は優れるものの、在来住宅が中心のエリアで居住環境の大きな変動は見受けられない。土地は規模に左右されるが、５００万～７００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、宇佐市四日市地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、宇佐市内に居住・通勤する第一次取得者である。宇佐市中心部に近く利便性が高いため、当市において価格水準は高位であるが、一定の需要が認められる地域であり、地価は概ね横這い程度となっている。取引の中心となる価格帯は、戸建住宅地で概ね土地４００万～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。周辺地域では賃貸アパートが混在するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、かなり低位に求められた。自用目的が土地取引の中心であることから、実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺の標、基準地との均衡にも留意し、単価と総額のバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。アパートも見受けられる地域であるが、自用目的の取引が中心であり、需要者は収益性よりも快適性を重視して取引することが一般的であるため収益価格は低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内類似地域において多数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用したもので、市場を反映した合理的・実証的価格である。したがって比準価格を標準とし、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊前善光寺　南方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほかに事務所、店舗が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇佐市大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６
標準地の範囲
東	100 m
西	170 m
南	70 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿線に各種店舗が建ち並ぶ国道背後に位置する混在住宅地域で、接近性、利便性とも優れる当該地域の需要は底堅いことから、地価はほぼ横這いで推移するものと予測される。 (2)戸建住宅のほか事務所等もみられる中心部の住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に特に変化はない。当市の中では利便性の高い地域であり、地価は概ね横這い程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が著しい市勢にあって住宅地の需要は今後減少することが見込まれるものの、利便性、住環境等の選別が進み二極化が進行している。 (2)高齢化・過疎化で住宅地需要が長期的に減退し、住宅取得意欲は弱いが、利便性の高い地域や街路事業が進む地域の需要は概ね安定している。
地域要因
(1)近隣地域の東端附近にて令和４年７月、生鮮スーパー「フードマーケットスマイルＵＳＡ」がオープンした。 (2)地域要因に大きな変化はない既成住宅地域である。利便性の高い中心部近くの住宅地であり、概ね住宅需要は横這い程度である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,617 円／平米 5万8,242 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,617 円／平米 5万8,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,124 円／平米 6万9,836 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,331 円／平米 5万3,990 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,855 円／平米 5万2,417 円／坪
標準価格 平米 坪	2万432 円／平米 6万7,548 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇佐Ｄ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,567 円／平米 5万1,465 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,567 円／平米 5万1,465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,354 円／平米 7万596 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇佐Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,187 円／平米 6万3,432 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,187 円／平米 6万3,432 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,108 円／平米 6万9,783 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情