路線価 (2023) 大分県宇佐市大字葛原字東ノ田234-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 宇佐市大分県宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
価格時点	2023 年
駅名	柳ケ浦駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (3637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (3637 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円／坪 1平米 2万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇佐市中心部及びその周辺の商業地域である。需要の中心は自己利用を目的とした地場の法人のほか、店舗を全国展開する県内外の法人である。広域商圏間での競争が激しい中、近隣地域であるフラワーロード沿線の出店需要は衰えず、コロナ禍にあっても底堅い。事業用借地権を設定するケースがほとんどで、商業地の不動産取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、宇佐市及び隣接市の幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの商業地域を中心として、商住混在地域も含む。需要者は、全国展開している大手チェーン店や地元法人が中心である。当該地域は画地規模が大きいため駐車場確保が容易であること、また周辺商業地域と比べて割安感があること、背後人口が増加傾向にあること等から需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は規模によりまちまちであり、把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な造成事例がないことから原価法は適用できなかった。店舗を中心とした自用目的の取引または事業用借地権を設定するケースが中心で、賃貸需要は総じて弱いことから、自用物件の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額のバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域では借地契約による店舗立地が多くみられ、新たに土地を購入して収益物件を建設するケースは少なく、土地価格に見合う賃料の収受は困難である。よって、収益価格は低位に求められた。また適切な造成事例が得られなかったため、原価法は適用できなかった。一方、比準価格は市場の実態を反映した客観的・実証的価格といえる。したがって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	柳ケ浦駅　南西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	1100.1 坪 (3637 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇佐市大分県宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	400 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	65 m
面積	3600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上田交差点から西方へ延伸する都市計画道路「上田四日市線」の用地買収が進捗中
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に近い幹線市道沿いの路線商業地域で、郊外型店舗が多く進出しているが借地契約が大半を占める。上記都市計画道路事業の完成の暁には店舗立地条件が向上することが期待される。 (2)比較的画地規模の大きな沿道型店舗の集積が近年進んだ地域である。充分な駐車場を擁するほか背後地人口も増加している中、周辺商業地域と比べて値頃感があるため、当面の間、需要は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高による消費マインドの低下、資材や原材料価格の高騰、人手不足による人件費の増加等、企業コスト負担が増加しており先行きは不透明である。 (2)既成商業地域では需要は減退しているが、店舗が集積している国道１０号沿道やフラワーロード２号線沿道の地域では需要は堅調である。
地域要因
(1)ファッションセンターしまむらの敷地内に関連店舗「バースディ」が併設する形で令和４年１１月にオープンした。 (2)背後人口の増加や駐車場確保の容易さから新規出店が相次ぎ、各種店舗が集積している。周辺商業地と比して割安であり需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	宇佐Ｓ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,206 円／平米 11万3,085 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,867 円／平米 11万1,964 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,095 円／平米 9万6,188 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,630 円／平米 14万7,547 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,630 円／平米 14万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,924 円／平米 9万5,623 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	宇佐Ｗ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,918 円／平米 8万8,991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,918 円／平米 8万8,991 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,594 円／平米 10万4,450 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	宇佐Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	宇佐市
地域	大分県宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,655 円／平米 9万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,874 円／平米 12万5,211 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,265 円／平米 8万6,832 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情