路線価 (2023) 大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場2038-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 豊後大野市大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８
価格時点	2023 年
駅名	三重町駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	400万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	402万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円／坪 1平米 1万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧三重町中心地区周辺の住宅地域一帯である。価格水準は市内では相対的に高位にあるが、総じて利便性や住環境に優れた場所柄であるため、需要は底堅い。需要者は旧三重町内に居住するファミリー層が中心であり、域外からの転入は比較的少ない。取引の中心となる価格は、画地規模にもよるが平米当たり１万円から２万円台である。 (2) 同一需給圏は三重町内の住宅地の範囲。主たる需要者は市内のファミリー層の一次取得者や定年後のリタイヤ層である。県道三重新殿線バイパスの部分開通等により市場環境が少しずつ変化する中、住宅地域の選好性も多様になりつつある。供給面では業者数が限定的のため販売価格等に大きな動きはない。コロナ禍の影響は薄まり町内の戸建住宅需要は例年の状況に戻っている。中心価格帯は、土地で４００万～６００万円程度、新築戸建で２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。賃貸事例がほとんど見当たらず、賃貸市場が成立していないと判断されるため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。よって自用目的の取引事例を中心に試算された比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域等は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半である。アパートは市営住宅が見られる程度であり賃貸市場は未成熟なため収益価格は試算しなかった。比準価格は近距離の相関性が高い住宅地の取引事例を中心に試算されており、市場実態を反映し実証的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三重町駅　南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊後大野市大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧三重町市街地西側に位置する住宅地域である。住環境は比較的良好であり、戸建住宅地域として熟成しつつあることから、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)中心部近郊の戸建住宅地域として現状で推移するが周辺には空地も残るため今後住宅等の増加も見込まれる。コロナ禍の影響も薄まり戸建住宅需要は堅調であり、地価は横ばい乃至は微増傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)予算制約の中で、まず建物価格を決定し、残余を土地に振り向ける取引市場であるため、建物価格の上昇は土地総額に負の影響を及ぼす。 (2)豊後大野市三重町は人口減少が依然続いているが世帯数は横ばい傾向にある。住宅着工は、注文住宅は例年の水準、賃貸住宅は大きく増加した。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。 (2)近隣で市営住宅の建替えが完了しているが地域要因に特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	豊後大野Ｎ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,849 円／平米 2万5,949 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,075 円／平米 3万9,920 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,151 円／平米 5万89 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	豊後大野Ｎ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,904 円／平米 5万9,191 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,458 円／平米 6万1,022 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,750 円／平米 5万5,376 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	豊後大野Ｎ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,115 円／平米 4万3,358 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,115 円／平米 4万3,358 円／坪
標準価格 平米 坪	2万239 円／平米 6万6,910 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	豊後大野Ｎ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万740 円／平米 3万5,506 円／坪
推定価格 平米 坪	1万529 円／平米 3万4,809 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,198 円／平米 5万3,551 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	豊後大野Ｋ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,418 円／平米 2万7,830 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,883 円／平米 4万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,029 円／平米 5万6,298 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情