路線価 (2023) 大分県豊後大野市三重町赤嶺字年神1962 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 豊後大野市大分県豊後大野市三重町赤嶺字年神１９６２番
価格時点	2023 年
駅名	三重町駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,410万 円 (1041 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,440万 円 (1041 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,904 円／坪 1平米 5万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧三重町及び旧竹田市の商業地域一帯である。需要者の中心は小売業や飲食店等を営む法人や個人の事業者である。市場地区では商況不振や駐車場確保難もあって商業地需要は乏しく、国道３２６号赤嶺バイパス沿線においてもロードサイド店舗の出店は一巡した観があり、商業地取引は少なくなっている。事業形態により取引総額がまちまちであるため、中心となる価格帯の判断は困難である。 (2) 同一需給圏は隣接する竹田市も商圏に包含され、豊肥地区の商業地であるが、三重町内を中心とする範囲。主たる需要者は三重町内商工業者であるが三重町外の法人も見込まれる。業種は食料品や最寄り品等店舗でありコロナ禍にあって影響は少ないが、市場規模では飽和感あり参入退出が見られる。資本力のある大型店等が優位の市場である。中心価格帯は商業地の取引が少なく取引価格にもばらつきがあり見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。借地は多いが建て貸しは極めて少なく、投資に見合った賃貸水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。需要者は類似物件の取引価格水準を主要な指標に意思決定する傾向が強いので、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、周辺の標準地との価格均衡に留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は駐車場の確保を優先したため、また店舗等の借主は市内の個人事業主等が主体であり賃料水準の把握が困難なため保守的な賃料設定にならざるを得ず、低位に試算された。比準価格は採用事例に地域格差が見られるものの、商業地域の事例より試算され市場性を反映している。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三重町駅　東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	314.9 坪 (1041 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊後大野市大分県豊後大野市三重町赤嶺字年神１９６２番
標準地の範囲
東	410 m
西	300 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿線の路線商業地域である。周辺では大型商業施設が規模を拡大して再オープンするなど、商業集積としての熟成度は一層高まったが、新規出店も一巡した観がある。地価は今後微減傾向で推移すると予測する。 (2)主として低層店舗が建ち並ぶ市内随一の路線商業地を形成している。近接して大型スーパーが開業し、既設の商業モールとの相乗効果が期待され、新型コロナの影響も薄らぎ、地価は下げ止まりから横ばい基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国道３２６号赤嶺バイパス沿線を除けば、市勢の停滞もあって三重町における商業用の不動産需要は少ない。 (2)豊後大野市三重町は人口減少が依然続いているが世帯数は横ばい傾向にある。住宅着工は、注文住宅は例年の水準、賃貸住宅は大きく増加した。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。 (2)隣接して大型スーパーがオープンした。赤嶺バイパス沿線は貸地や売地が長期化していたが、動向が注視される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	豊後大野Ｎ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町赤嶺字年神１９６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,648 円／平米 9万4,710 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,341 円／平米 8万7,083 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,682 円／平米 17万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	豊後大野Ｋ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町赤嶺字年神１９６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,030 円／平米 4万9,689 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,487 円／平米 7万7,648 円／坪
標準価格 平米 坪	5万948 円／平米 16万8,434 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	竹田Ｎ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	竹田市
地域	大分県豊後大野市三重町赤嶺字年神１９６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,389 円／平米 5万876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,915 円／平米 6万5,839 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,460 円／平米 9万7,395 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	豊後大野Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	豊後大野市
地域	大分県豊後大野市三重町赤嶺字年神１９６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,072 円／平米 17万8,762 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情